Entre la Glane et la Vienne, Saint-Junien offre un prix médian de 1 538 € le mètre carré, calculé sur 676 ventes DVF en cinq ans, avec des loyers d’annonce mesurés sur la commune. Ce guide rassemble les chiffres de la ville, la manière de lire ses secteurs, le budget complet d’un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que signifie la légère baisse du nombre de ventes observée sur la dernière année. Chaque chiffre est accompagné de sa source pour pouvoir être vérifié avant de s’engager.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 676 ventes à Saint-Junien sur les cinq dernières années, jusqu’à fin décembre 2024. Le prix médian ressort à 1 538 € par mètre carré : la moitié des biens s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 1 666 €, soit 8,3 % au-dessus de la médiane. Cet écart montre qu’une partie des ventes se fait nettement plus cher que le reste du marché ; pour situer un bien courant, la médiane est le repère le plus fiable.
Appliquée à des surfaces courantes, elle donne un ordre de grandeur hors frais : environ 92 000 € pour 60 m², 138 000 € pour 90 m² et 185 000 € pour 120 m². Ces montants ne sont pas des estimations. À Saint-Junien plus encore que dans une grande ville, l’état du bien pèse lourd : une maison rénovée et bien isolée peut dépasser nettement ce repère, tandis qu’une maison à reprendre entièrement, avec un mauvais classement au DPE, se négocie souvent en dessous, l’acheteur intégrant le coût des travaux.
Pour la location, l’indicateur de loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 9,1 € par mètre carré, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 7,4 à 11,3 €. Pour une maison, il est de 8,5 € (intervalle de 6,6 à 10,9 €). Les deux indicateurs sont mesurés sur la commune elle-même, pour une annonce du troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique). À titre indicatif, un appartement de 50 m² ressort autour de 455 € par mois charges comprises et une maison de 100 m² autour de 850 €. Il s’agit de loyers d’annonce, c’est-à-dire de prix demandés à la mise en location, et non des loyers payés par les locataires en place.
Les quartiers ou secteurs
Saint-Junien s’est développée au-dessus de la Vienne, près de sa confluence avec la Glane. Cette géographie organise le marché. Le centre ancien, autour de la collégiale, concentre les maisons de ville et les immeubles anciens, souvent sans jardin, dont la valeur dépend beaucoup de l’état des toitures, des menuiseries et de l’isolation. C’est dans ce parc que se trouvent à la fois les biens les plus abordables et les plus lourds chantiers de rénovation.
En contrebas coulent la Vienne et la Glane. Pour un bien proche de l’une ou l’autre rivière, consultez Géorisques à l’adresse exacte avant toute offre.
Autour du centre, les secteurs pavillonnaires plus récents offrent des maisons avec terrain, en général mieux isolées que le bâti ancien ; les écarts de prix y tiennent à la surface habitable, à la taille du terrain et à la date de construction plus qu’à l’adresse elle-même. Au-delà, la commune s’ouvre sur la campagne limousine.
La page carte des ventes d’ICITOO permet de consulter les ventes DVF de la commune adresse par adresse et de comparer un bien à ses voisins immédiats, ce qui est plus parlant qu’une médiane communale.
Le budget complet d’un achat
Le prix de vente n’est qu’une partie de la dépense. Dans l’ancien, l’acquéreur paie en plus les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : ils se composent principalement des droits de mutation reversés au département et à la commune, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et les débours. Le simulateur des Notaires de France calcule le montant exact pour un prix et un type de bien donnés. À Saint-Junien, où les prix sont modestes, ces frais représentent une somme qu’il ne faut pas sous-estimer au regard du prix d’achat.
Le poste le plus important est souvent celui des travaux. Dans le bâti ancien, faites chiffrer l’isolation, le chauffage, les menuiseries et la toiture avant de signer : France Rénov oriente gratuitement vers les aides mobilisables et les conseillers de proximité, et le DPE du logement donne une première indication du chantier à prévoir.
S’ajoutent la taxe foncière, dont le taux est voté localement, l’assurance habitation, l’assurance emprunteur et les frais de garantie du prêt. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, utiles pour situer une proposition bancaire. Pour un appartement, prévoyez en outre les charges de copropriété et les travaux votés, en demandant les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, mesurage loi Carrez pour un lot de copropriété, constat de risque d’exposition au plomb pour les logements anciens, état amiante selon la date du permis de construire, diagnostics électricité et gaz lorsque les installations sont anciennes, et contrôle de l’assainissement non collectif lorsque le bien n’est pas raccordé au réseau. L’état des risques s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique.
La signature d’un avant-contrat ouvre à l’acquéreur non professionnel un délai de rétractation ; la vente est ensuite signée chez le notaire, une fois le financement obtenu et les conditions suspensives levées.
Pour un bailleur, le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Saint-Junien sur Service-Public.fr. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans une ville au parc ancien, c’est la contrainte principale pour un investisseur : un logement bon marché mais énergivore peut devenir impossible à louer sans travaux.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur la dernière année couverte par les données, jusqu’à fin décembre 2024, 114 ventes ont été enregistrées à Saint-Junien, contre 122 l’année précédente, soit un recul de 6,6 %. Sur cinq ans, la commune compte en moyenne environ 135 ventes par an : l’activité récente se situe un peu sous ce rythme, sans rupture brutale. Le marché reste actif, mais un acheteur dispose d’un peu plus de temps pour comparer et négocier, en particulier sur les biens à rénover.
La médiane calculée sur cinq ans reste la référence pour situer un prix ; les ventes les plus récentes, visibles sur la carte des ventes, permettent de vérifier le niveau atteint dans une rue donnée.
Pour un investisseur, rapporter le loyer d’annonce annuel d’un appartement à la médiane des prix donne un rendement brut indicatif d’environ 7,1 %, avant charges, taxe foncière, vacance, travaux et fiscalité, et sur des bases imparfaitement comparables puisque le loyer s’entend charges comprises. Ce niveau élevé reflète surtout des prix d’achat bas : il ne tient pas compte du coût des travaux énergétiques, souvent déterminant dans le parc ancien de la ville.
