Romans-sur-Isère, sur la rive de l’Isère qui fait face à Bourg-de-Péage, affiche un prix médian de 1 820 € par mètre carré, mesuré sur 3 049 ventes des données DVF publiées par le ministère de l’Économie. Ce guide présente ces chiffres, les loyers d’annonce de la carte des loyers du ministère de la Transition écologique, les secteurs de la ville, le budget complet d’un achat, les obligations à connaître et ce que change le recul des ventes de 2024. Chaque chiffre est daté et sourcé, pour pouvoir être vérifié.
Le marché en chiffres
Sur les cinq dernières années de données DVF, 3 049 ventes ont été enregistrées à Romans-sur-Isère. Le prix médian atteint 1 820 € par mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne, à 2 059 €, la dépasse de 13,1 %. L’écart traduit la coexistence de logements anciens à rénover, d’appartements en copropriété et de maisons récentes aux prix au mètre carré plus élevés. Pour situer une annonce, partez de la médiane et ajustez selon l’état, l’étage, l’extérieur et le classement énergétique.
Les données DVF recensent les ventes enregistrées par l’administration fiscale : ce sont des prix réellement payés, et non des prix demandés. Pour Romans-sur-Isère, la série disponible s’arrête au 31 décembre 2024.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique indique 10,6 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé et 9,9 €/m² pour une maison, sur les annonces du troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Les intervalles de prédiction à 95 % vont de 8,2 à 13,8 €/m² pour un appartement et de 7,7 à 12,9 €/m² pour une maison. L’indicateur appartement repose sur 6 477 annonces de la commune, celui des maisons sur 583 : tous deux sont mesurés à l’échelle communale. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, non de loyers inscrits dans des baux.
Les quartiers ou secteurs
Le centre historique, autour de la collégiale Saint-Barnard, forme le cœur ancien de la ville : la collégiale occupe le site de l’abbaye fondée au IXe siècle par Barnard, archevêque de Vienne, et la ville s’est construite autour. Rues étroites, immeubles anciens et maisons de ville y dominent. Les prix au mètre carré y dépendent beaucoup de l’état des immeubles : un logement rénové et un logement à reprendre peuvent se situer de part et d’autre de la médiane.
Autour du centre, maisons de ville et petits immeubles composent un tissu plus mixte ; l’industrie de la chaussure, qui a fait la réputation de la ville, y a laissé des bâtiments d’activité. Plus loin, les quartiers d’habitat collectif et les lotissements pavillonnaires de la périphérie élargissent l’offre, des appartements en copropriété aux maisons avec jardin.
Romans-sur-Isère forme une même agglomération avec Bourg-de-Péage, sur l’autre rive de l’Isère : un acheteur compare souvent les deux villes, et plus largement les communes de Valence Romans Agglo. La gare de Romans – Bourg-de-Péage et la route vers Valence comptent pour les actifs qui travaillent hors de la commune.
Le budget complet d’un achat
Sur la base de la médiane de 1 820 € par mètre carré, un appartement de 45 m² représente environ 82 000 €, un logement de 70 m² environ 127 000 € et une maison de 100 m² environ 182 000 €. Ce sont des ordres de grandeur, avant négociation et hors frais d’acquisition.
À ce prix s’ajoutent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours, dont le montant dépend du prix et du caractère neuf ou ancien du bien : le simulateur des Notaires de France permet de l’estimer. Viennent ensuite les frais de garantie du prêt et l’assurance emprunteur, puis, en copropriété, les charges courantes et la quote-part des travaux votés. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat : comparez-les aux offres reçues en raisonnant sur le coût total du crédit.
Dans un parc où l’ancien pèse lourd, le poste travaux est souvent décisif. Pour un logement classé F ou G, faites chiffrer la rénovation avant l’offre : France Rénov oriente gratuitement vers les aides à la rénovation énergétique et vers un conseiller de proximité.
Pour un investisseur, un 45 m² acheté environ 82 000 € se loue autour de 480 € par mois charges comprises en annonce, sur la base de l’indicateur de 10,6 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Cela représente environ 5 700 € par an, soit un rendement brut de l’ordre de 7 %, avant charges non récupérables, taxe foncière, travaux et vacance locative.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions, et selon l’âge du bien, constats plomb et amiante, diagnostics électricité et gaz. L’état des risques s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui recense pour chaque adresse les risques naturels et technologiques connus ainsi que les sols pollués répertoriés. Consultez-le à l’adresse exacte du bien avant de signer.
Pour la location, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le bail d’un logement loué comme résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989, et le logement doit être décent.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Romans-sur-Isère sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Dans le centre historique, des règles particulières peuvent encadrer les travaux sur les façades et les toitures : renseignez-vous en mairie avant d’acheter un bien à transformer. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées à Romans-sur-Isère est passé de 593 sur les douze mois précédents à 489 sur les douze mois achevés le 31 décembre 2024, soit un recul de 17,5 %. Un marché moins actif laisse à l’acheteur le temps de comparer et d’argumenter sa négociation, notamment sur les biens énergivores ; il invite le vendeur à fixer un prix cohérent avec les ventes réelles de biens comparables.
Ce recul porte sur le nombre de ventes, pas sur les prix : seule la comparaison de biens semblables, dans le même secteur, permet de dire si les prix ont baissé. Les données de la commune s’arrêtant fin 2024, les ventes signées depuis n’y figurent pas encore ; rapprochez ces repères des annonces en cours et demandez plusieurs estimations argumentées.
Côté location, un indicateur de 10,6 €/m² pour un appartement (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), rapporté à un prix médian de 1 820 € par mètre carré, donne un rapport entre loyer et prix d’achat à examiner de près pour un investisseur. Le calendrier du DPE impose de rénover les logements mal classés : pour un bailleur, le coût des travaux doit être intégré au calcul dès l’achat.
