Périgueux, préfecture de la Dordogne, présente un marché actif et accessible : 3 234 ventes en cinq ans et un prix médian de 1 841 € le mètre carré. Ce guide s’appuie sur les ventes réelles (DVF) et sur les loyers d’annonce officiels pour décrire le marché, présenter les secteurs de la ville, du Puy-Saint-Front aux faubourgs, détailler le budget complet d’un achat et rappeler les obligations propres à un parc souvent ancien, notamment en matière de performance énergétique et d’autorisation de travaux près des monuments historiques.
Le marché en chiffres à Périgueux
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 3 234 ventes à Périgueux sur les cinq dernières années, la plus récente datant du 31 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 1 841 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher. La moyenne atteint 2 370 €, soit 28,7 % de plus que la médiane.
Un tel écart signale un marché hétérogène. Dans une ville au patrimoine ancien important, une partie des ventes porte sur des logements à rénover, cédés à des prix bas, tandis que les biens rénovés, les appartements récents ou les maisons avec jardin se vendent nettement plus cher. La moyenne est tirée vers le haut par ces ventes-là ; la médiane décrit mieux ce que paie un acheteur ordinaire.
Pour passer au budget, on multiplie la médiane par la surface : un logement de 70 m² au prix médian représente environ 129 000 €, un logement de 100 m² environ 184 000 €, hors frais d’acquisition. Ces repères mêlent appartements et maisons, toutes époques et toutes années de la période confondues. L’état du bien fait ici une différence considérable : deux logements de même surface peuvent se vendre à des prix très éloignés selon les travaux à prévoir.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique indique pour Périgueux un indicateur de loyer d’annonce de 10,3 € par mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 8,1 à 13,0 €, et de 10,4 € pour une maison, avec un intervalle de 8,0 à 13,6 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Ces valeurs, mesurées sur la commune, portent sur les annonces du troisième trimestre 2025. Un appartement de 50 m² correspond ainsi à une annonce d’environ 515 € par mois, charges comprises ; une maison de 100 m² à environ 1 040 €.
Les quartiers de Périgueux
Le Puy-Saint-Front forme le cœur historique, au bord de l’Isle, autour de la cathédrale Saint-Front. Ruelles piétonnes, maisons médiévales, hôtels particuliers de la Renaissance : le cadre est recherché, mais les logements y sont souvent anciens, parfois sans ascenseur ni stationnement. La proximité de monuments historiques impose en outre l’avis de l’architecte des Bâtiments de France pour de nombreux travaux extérieurs, ce qui peut allonger les délais et orienter le choix des matériaux.
La Cité, à l’ouest du centre, correspond à l’emplacement de la ville antique de Vesunna. Le musée Vesunna et la tour de Vésone en sont les repères. Le quartier mêle maisons de ville et petits immeubles, dans un environnement plus calme que le centre commerçant.
De l’autre côté de l’Isle, face au centre ancien, le quartier Saint-Georges offre un parc de maisons de ville et de pavillons, avec un accès rapide au centre par les ponts. Autour du centre, les faubourgs et les quartiers d’habitat collectif proposent des appartements généralement plus abordables, tandis que le marché se prolonge dans les communes voisines de l’agglomération, comme Boulazac Isle Manoire, Trélissac, Chancelade ou Coulounieix-Chamiers, dont les ventes ne sont pas comptées ici.
La gare de Périgueux, proche du centre, relie la ville aux autres pôles de la région. Pour un bien situé près de l’Isle, il est utile de vérifier dans l’état des risques si l’adresse est concernée par un risque d’inondation.
Le budget complet d’un achat
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition : droits de mutation perçus par les collectivités, émoluments du notaire et débours. Ils sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf, et l’ancien domine largement à Périgueux. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer à partir du prix exact.
Le poste le plus variable est souvent celui des travaux. Dans un immeuble ancien du centre, il faut examiner l’état de la toiture, des planchers, de l’électricité et de l’isolation ; en copropriété, demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant du fonds de travaux et les travaux déjà votés. Un bien affiché sous la médiane peut devenir coûteux une fois la rénovation chiffrée. France Rénov accompagne gratuitement les projets de rénovation énergétique et renseigne sur les aides disponibles.
La taxe foncière dépend des taux votés localement : le montant payé par le vendeur figure sur son dernier avis d’imposition, à demander avant de faire une offre. Pour le financement, les statistiques de la Banque de France sur les taux des crédits à l’habitat donnent un repère avant de consulter les banques ; l’assurance emprunteur, le coût de la garantie et les éventuels frais de dossier complètent le coût du crédit.
Les démarches et obligations
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Périgueux sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Le diagnostic de performance énergétique pèse lourd dans un parc ancien. Depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Un investisseur doit donc intégrer le coût des travaux énergétiques dans son calcul, et un acquéreur occupant y trouvera aussi un levier de négociation.
L’état des risques et pollutions est obligatoire à la vente comme à la location : Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, permet de le vérifier adresse par adresse. Les diagnostics obligatoires dépendent de l’âge du logement et de ses installations. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur ces règles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le volume de ventes a nettement reculé : 540 ventes sur les douze mois qui s’achèvent le 31 décembre 2024, contre 670 sur les douze mois précédents, soit une baisse de 19,4 %. Un marché où les ventes se raréfient laisse en général plus de temps aux acheteurs et davantage de marge de discussion, en particulier sur les biens à rénover, sans que cela garantisse une baisse de prix sur un bien donné.
Le prix médian présenté ici couvre cinq années : il lisse les variations et peut différer des toutes dernières transactions. La carte des ventes de la commune permet de consulter les ventes réelles rue par rue pour affiner. Avec un indicateur de loyer d’annonce proche de 10 € le mètre carré pour les appartements comme pour les maisons, et un prix médian de 1 841 €, la rentabilité d’un achat pour louer dépend surtout du coût des travaux, des charges et de la vacance entre deux locataires, d’autant que ce loyer d’annonce inclut les charges.
