Acheter ou louer à Mulhouse demande de composer avec une particularité : les ventes de la commune ne figurent pas dans les données publiques DVF, car l’Alsace-Moselle publie ses mutations au Livre foncier. Ce guide s’appuie donc sur deux sources vérifiables : les prix demandés dans les annonces en ligne sur ICITOO au 27 septembre 2026, et la carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Il détaille les secteurs de la ville, le budget complet d’un achat, les démarches propres au droit local et les obligations communes à toute la France.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, ne recensent aucune vente à Mulhouse. Ce n’est pas un marché à l’arrêt : dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, la publicité foncière ne relève pas des services de la Direction générale des Finances publiques mais du Livre foncier, qui dépend du ministère de la Justice. Les prix réellement signés existent dans les actes notariés, mais ils ne sont pas diffusés sous forme de base ouverte comme ailleurs en France.
Le repère le plus direct reste donc l’offre en ligne. Au 27 septembre 2026, 34 annonces actives concernent Mulhouse sur ICITOO. Parmi elles, 14 appartements à vendre affichent un prix médian demandé de 1 848 € par mètre carré : la moitié des annonces se situe en dessous, l’autre moitié au-dessus. Il s’agit de prix demandés par les vendeurs, avant toute négociation, et non de prix de vente. Les maisons à vendre (4 annonces) et les autres catégories sont trop peu nombreuses pour produire un chiffre fiable.
Côté location, la carte des loyers 2025 donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 11,8 €/m² charges comprises, mesuré sur la commune elle-même avec un intervalle de prédiction à 95 % allant de 9,1 à 15,2 €/m². Pour une maison, l’indicateur est de 11,5 €/m² (de 8,5 à 15,6 €/m²), lui aussi mesuré sur la commune. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (carte des loyers du ministère de la Transition écologique, annonces du 3e trimestre 2025). Sur ICITOO, les 8 appartements proposés à la location au 27 septembre 2026 affichent un loyer médian demandé de 10,6 €/m² ; ce chiffre porte sur peu d’annonces et ne distingue ni les charges ni la location meublée.
Les quartiers ou secteurs
Mulhouse compte 104 978 habitants et s’organise autour d’un centre historique dont la place de la Réunion est le point de repère. Autour, les quartiers se distinguent par leur époque de construction et leur forme urbaine : immeubles anciens du centre ; la Fonderie, marquée par le passé industriel de la ville ; la Cité ouvrière, dont la construction a commencé en 1853, avec ses maisons groupées entourées de jardins ; maisons et villas sur les pentes du Rebberg, colline résidentielle au sud du centre ; anciens villages rattachés à la ville comme Dornach, à l’ouest, ou Bourtzwiller, au nord, rattaché en 1947 ; enfin les Coteaux, grand ensemble de l’ouest de la ville.
Le tramway de l’agglomération dessert notamment Dornach et Bourtzwiller ; la gare de Mulhouse-Ville est desservie par le TGV. Ces écarts de forme urbaine se traduisent par des écarts de prix : une médiane calculée sur toute la commune ne dit rien d’un bien précis, qui se situe selon son secteur, son étage, son état et son classement énergétique.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian demandé de 1 848 €/m² pour un appartement, les ordres de grandeur sont les suivants, avant négociation et hors frais :
- 50 m² : environ 92 000 € ;
- 70 m² : environ 129 000 € ;
- 90 m² : environ 166 000 €.
À Mulhouse, ces montants partent d’un prix d’annonce : la négociation se prépare avec les références de ventes signées que le notaire peut consulter dans les actes, puisque aucune base publique ne les diffuse. Au prix retenu s’ajoutent les frais d’acquisition, droits de mutation et émoluments du notaire, que le simulateur des Notaires de France chiffre selon le prix et la nature du bien, ainsi que les frais de garantie et de dossier du prêt ; les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France permettent de situer une offre de crédit. Dans les immeubles anciens du centre comme dans les grands ensembles, les charges de copropriété et les travaux votés pèsent sur le coût réel : les procès-verbaux des dernières assemblées générales se demandent avant toute offre. Pour un logement mal classé au diagnostic de performance énergétique, France Rénov informe sur les aides à la rénovation.
Les démarches et obligations
La vente suit les règles nationales pour l’avant-contrat, le financement et les diagnostics, mais sa publicité relève du droit local. Hérité de la période allemande et maintenu par la loi du 1er juin 1924 lors du retour à la législation civile française, le Livre foncier recense pour chaque immeuble les droits de propriété, les charges et les servitudes ; chaque inscription bénéficie d’une présomption d’exactitude.
Concrètement, après la signature de l’acte, le notaire dépose une requête en inscription au bureau foncier du tribunal judiciaire. Le juge du livre foncier contrôle la demande et ordonne l’inscription : c’est elle qui rend le droit de l’acquéreur opposable aux tiers. Avant de s’engager, l’acquéreur a intérêt à demander au notaire ce que révèle la feuille du Livre foncier : servitudes, droits d’un tiers, garanties inscrites.
Tout vendeur ou bailleur remet un dossier de diagnostics, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions, établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Mulhouse sur Service-Public.fr. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sans données DVF, il n’existe pas à Mulhouse de série publique qui mesure l’évolution du nombre de ventes ou des prix signés. Les prix demandés en ligne forment un instantané : 21 biens proposés à la vente au 27 septembre 2026, dont 14 appartements, un échantillon qui peut changer d’un mois à l’autre sans que le marché ait bougé.
Côté location, le loyer médian demandé sur ICITOO pour un appartement (10,6 €/m², 8 annonces) se situe environ 10 % sous l’indicateur de 11,8 €/m² de la carte des loyers ; avec si peu d’annonces, et sans distinction des charges ni du meublé, cet écart ne permet aucune conclusion. L’indicateur officiel, calculé sur les annonces du 3e trimestre 2025, reste le repère : un bail signé s’en écarte selon l’état du logement, sa surface et sa performance énergétique. Pour un bailleur, le calendrier d’interdiction à la location des logements classés F puis E pèse aussi sur la valeur des biens énergivores à l’achat.
