Acheter ou louer à Mont-de-Marsan, préfecture des Landes, c’est entrer sur un marché où le mètre carré se négocie autour de 2 056 € en valeur médiane, d’après les 2 473 ventes relevées par les données DVF sur cinq ans. Ce guide rassemble les chiffres utiles, mesurés et sourcés : prix de vente, écart entre moyenne et médiane, recul de 8,9 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024, indicateurs de loyer d’annonce 2025. Il détaille ensuite le budget complet d’un achat, les obligations du vendeur et du bailleur, et les organismes publics à consulter gratuitement.
Le marché en chiffres
À Mont-de-Marsan, le prix médian au mètre carré s’établit à 2 056 € et la moyenne à 2 222 €, sur 2 473 ventes enregistrées en cinq ans dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente. La moyenne dépasse la médiane de 8,1 %. Cet écart signifie que la distribution des prix n’est pas symétrique : une minorité de ventes nettement plus chères, souvent des biens rares ou rénovés, relève la moyenne sans concerner la majorité des transactions. Pour estimer un bien ordinaire, la médiane est le repère le plus sûr.
Le volume s’est contracté : 448 ventes en 2024 contre 492 en 2023, soit 44 transactions de moins et un recul de 8,9 %. Les données DVF disponibles couvrent les ventes signées de juillet 2020 à décembre 2024 ; à côté des maisons et des appartements, elles comprennent aussi des locaux d’activité.
Rapportés à la surface, ces prix donnent des ordres de grandeur simples. À la médiane, 40 m² représentent environ 82 000 €, 60 m² environ 123 000 €, 90 m² environ 185 000 € et 120 m² environ 247 000 €. Calculé sur la moyenne, le même logement de 90 m² approcherait 200 000 €, soit près de 15 000 € de plus : c’est l’ampleur de l’écart entre un bien courant et un bien recherché.
Pour la location, la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 11,0 € le mètre carré pour un appartement et de 10,6 € pour une maison, charges comprises, pour un logement de référence non meublé proposé au troisième trimestre 2025. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. L’intervalle de prédiction à 95 % va de 9,0 à 13,4 € pour les appartements et de 8,3 à 13,4 € pour les maisons. Ces indicateurs sont calculés sur la commune elle-même, avec 5 608 annonces d’appartements et 1 697 annonces de maisons observées, ce qui leur donne une bonne fiabilité. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers effectivement signés.
En rapprochant l’indicateur de loyer des appartements du prix médian de vente, on obtient un rapport brut indicatif d’environ 6,4 % par an. La médiane de vente porte sur l’ensemble des biens vendus, pas sur les seuls appartements, et ce calcul ne tient compte ni des charges, qui sont incluses dans le loyer d’annonce, ni de la taxe foncière, de la vacance, des travaux ou de la fiscalité : il sert à comparer, pas à décider.
Les quartiers ou secteurs
Mont-de-Marsan s’est développée au confluent de la Douze et du Midou, qui s’unissent pour former la Midouze. Le centre ancien, resserré autour de ces rivières, concentre les immeubles collectifs anciens, des appartements en étage et des maisons de ville mitoyennes. On y achète la proximité des services de la préfecture, des commerces et des administrations, au prix de surfaces extérieures souvent réduites et de stationnement parfois contraint.
Autour, les faubourgs puis les quartiers pavillonnaires de la périphérie proposent surtout des maisons individuelles avec jardin, construites à des époques différentes. L’âge du bâti y compte beaucoup : une maison récente et une maison des années de forte construction n’affichent ni la même étiquette énergétique ni le même budget de travaux, même à surface égale.
Enfin, Mont-de-Marsan forme avec Saint-Pierre-du-Mont, commune limitrophe, un même ensemble urbain. Les chiffres de ce guide ne portent que sur Mont-de-Marsan : pour un projet à cheval sur les deux communes, il faut consulter les ventes de chacune.
Le budget complet d’un achat
Le prix affiché n’est qu’une partie de la dépense. S’y ajoutent d’abord les frais d’acquisition, appelés frais de notaire, composés en majorité de droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités. Leur montant exact dépend du prix, du département et du caractère ancien ou neuf du bien : le simulateur des Notaires de France permet de le calculer avant de faire une offre.
Vient ensuite le financement. Les taux des crédits immobiliers évoluent chaque mois ; la Banque de France publie les taux moyens pratiqués, qui servent de point de comparaison avant de solliciter une banque ou un courtier. Sur un bien de 185 000 €, soit 90 m² au prix médian de la commune, quelques dixièmes de point de taux se traduisent par plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Il faut enfin prévoir les travaux. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) remis par le vendeur donne une première indication : un logement classé F ou G appellera une rénovation, qui conditionne aussi sa mise en location future. France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente gratuitement vers les aides disponibles et les conseillers locaux. À ces postes s’ajoutent la taxe foncière, dont le montant se demande au vendeur (dernier avis d’imposition), les charges de copropriété pour un appartement et l’assurance habitation.
Les démarches et obligations
Tout vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions, et, selon l’âge et le type du bien, diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz et termites. L’état des risques et pollutions s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui indique pour chaque adresse les risques naturels et technologiques recensés. Une commune bâtie au confluent de deux rivières invite à consulter cette information avec attention avant de s’engager.
Pour un bailleur, le DPE est devenu déterminant. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les logements classés F suivront en 2028, puis ceux classés E en 2034. Acheter pour louer un bien mal classé suppose donc de chiffrer les travaux dès l’offre.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Mont-de-Marsan sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers, qui plafonne le loyer par arrêté préfectoral, est un dispositif distinct réservé aux territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur le bail, le financement ou la copropriété. Service-Public.fr détaille les démarches de vente, d’achat et de location.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le recul de 8,9 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024 indique un marché moins actif : moins d’acquéreurs se sont engagés. Ce ralentissement peut allonger les délais de vente. Pour un acheteur, il laisse davantage de place à la négociation, en particulier sur les biens qui demandent des travaux ou dont l’étiquette énergétique pèse sur la valeur locative. Pour un vendeur, il rend plus important encore un prix de départ cohérent avec la médiane de 2 056 € le mètre carré, corrigée de l’état réel du bien.
Les données DVF sont publiées avec un décalage : les chiffres de ce guide couvrent les ventes jusqu’à la fin de l’année 2024. Les indicateurs de loyer, eux, portent sur les annonces du troisième trimestre 2025. Pour une décision, ils se complètent utilement par la comparaison des biens actuellement proposés dans le même secteur et, pour une estimation précise, par l’avis d’un professionnel qui aura visité le logement.
