Le 5e arrondissement de Lyon réunit des marchés que presque tout distingue : les immeubles Renaissance du Vieux Lyon, protégés depuis 1964, les pentes de Fourvière et les plateaux résidentiels de l’ouest. Ce guide part des ventes réellement enregistrées (données DVF, 3 300 ventes sur cinq ans) et des indicateurs de loyer d’annonce publiés par le ministère de la Transition écologique. Il décrit ensuite les secteurs, chiffre le budget d’un achat et rappelle les règles propres à l’arrondissement : patrimoine protégé, terrains en pente, zone tendue et encadrement des loyers. Chaque chiffre est accompagné de sa source.
Le marché en chiffres
Sur cinq ans, jusqu’à fin décembre 2024, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente, recensent 3 300 ventes dans le 5e arrondissement de Lyon. Le prix médian ressort à 4 168 € par mètre carré et le prix moyen à 4 550 €. Cela représente environ 660 ventes par an.
La médiane partage les ventes en deux moitiés : la moitié s’est conclue sous 4 168 € le mètre carré, l’autre moitié au-dessus. La moyenne la dépasse de 9,2 %, soit 382 €. L’écart reste contenu : les ventes les plus chères, qu’il s’agisse d’appartements de caractère du Vieux Lyon, de logements avec vue sur la ville ou de maisons des hauteurs, relèvent la moyenne sans créer deux marchés séparés. Pour situer un bien courant, la médiane demeure le repère le plus fiable.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne, au troisième trimestre 2025, un indicateur de loyer d’annonce de 15,8 € par mètre carré, charges comprises, pour un appartement non meublé de référence, avec un intervalle de prédiction de 12,3 à 20,3 €. Il est calculé sur l’arrondissement lui-même, à partir de 11 490 observations. Pour une maison, l’indicateur atteint 14,6 € par mètre carré, entre 9,6 et 22,3 €, mais il est estimé à une échelle plus large que l’arrondissement : seules 89 annonces de maisons y ont été observées, ce qui en limite la précision. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, et non des loyers de baux signés, qui doivent en outre respecter l’encadrement lyonnais.
Les quartiers et secteurs
Le Vieux Lyon s’étire au pied de la colline, le long de la Saône : Saint-Paul au nord, Saint-Jean autour de la cathédrale, Saint-Georges au sud. Rues étroites, immeubles Renaissance, cours intérieures et traboules composent le premier secteur sauvegardé de France, créé en 1964, intégré au site historique de Lyon inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO en 1998. Les logements y sont souvent atypiques : escaliers à vis, pièces peu éclairées dans les étages bas, rares ascenseurs. La station Vieux Lyon – Cathédrale Saint-Jean, sur la ligne D du métro, et la gare Saint-Paul desservent le secteur.
Sur la colline, Fourvière, avec sa basilique et ses théâtres antiques, compte peu de logements au regard de sa surface, une partie des terrains étant occupée par des monuments, des institutions et des jardins. Les vues sur la ville y font la valeur des biens.
Saint-Just et Saint-Irénée, anciens bourgs reliés au Vieux Lyon par le funiculaire de Saint-Just, mêlent immeubles anciens, maisons et résidences dans une ambiance plus calme que le bas de la colline.
À l’ouest, le plateau du Point du Jour et de Ménival rassemble une grande part des logements de l’arrondissement : résidences construites dans la seconde moitié du XXe siècle, petits immeubles et maisons avec jardin. Les surfaces y sont plus grandes, la dépendance au bus ou à la voiture plus forte.
Les chiffres DVF présentés ici portent sur l’ensemble de l’arrondissement et ne distinguent pas ces secteurs. Pour une adresse précise, l’application DVF d’Etalab permet de consulter les ventes conclues à proximité.
Le budget complet d’un achat
Calculé sur la médiane et sur la moyenne constatées dans le 5e arrondissement, arrondi au millier d’euros, le prix d’un logement avant frais s’établit ainsi :
| Surface | Au prix médian (4 168 €/m²) | Au prix moyen (4 550 €/m²) |
|---|
| 45 m² | 188 000 € | 205 000 € |
| 65 m² | 271 000 € | 296 000 € |
| 85 m² | 354 000 € | 387 000 € |
| 100 m² | 417 000 € | 455 000 € |
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation reversés aux collectivités et des émoluments du notaire : leur montant dépend du prix et de la nature du bien, et le simulateur des Notaires de France permet de le calculer avant de faire une offre. La Banque de France publie les taux moyens des crédits à l’habitat, utiles pour juger une proposition bancaire.
Le Vieux Lyon impose un poste de dépense à part : les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble y sont soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, ce qui encadre le choix des menuiseries, des enduits ou des toitures et peut alourdir un chantier. Sur le plateau, c’est plutôt la rénovation énergétique des résidences d’après-guerre qu’il faut anticiper : France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente vers les aides disponibles.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique, qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions, obligatoire. Dans le 5e, sa lecture compte particulièrement : les pentes de la colline, appelées balmes, sont exposées aux mouvements de terrain, et l’effondrement du 13 novembre 1930 a fait des dizaines de victimes dans le quartier Saint-Jean. Le bas de la colline borde la Saône. Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, indique les risques connus pour chaque adresse.
Pour un bailleur, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans un immeuble ancien du Vieux Lyon, les travaux d’isolation doivent en outre respecter les règles du secteur protégé.
L’arrondissement fait partie de l’agglomération lyonnaise classée en zone tendue par le décret n° 2013-392 : le préavis du locataire d’un logement vide y est d’un mois, et la hausse de loyer entre deux locataires est encadrée. Lyon applique en plus l’encadrement des loyers depuis le 1er novembre 2021 : un arrêté préfectoral fixe, par secteur et par type de logement, un loyer de référence majoré que le loyer d’un nouveau bail ne peut dépasser, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
La location meublée de courte durée, présente dans ce quartier touristique, suppose une déclaration en mairie et, pour un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur, une autorisation de changement d’usage dont la Ville de Lyon fixe les conditions. Le règlement de copropriété peut aussi la restreindre.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs. Service-Public.fr détaille les démarches officielles.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes enregistrées dans le 5e est passé de 615 à 637 entre les deux dernières périodes de douze mois disponibles, soit une hausse de 3,6 %. Les deux années restent toutefois sous la moyenne de la période, d’environ 660 ventes par an : l’activité se redresse légèrement sans retrouver son niveau moyen.
Ces chiffres portent sur le nombre de transactions. Les indicateurs présentés ici ne donnent pas d’évolution des prix année par année : il serait inexact d’en tirer une conclusion sur la hausse ou la baisse des prix au mètre carré.
Pour un acheteur, le bon réflexe consiste à rapprocher chaque prix affiché de la médiane de 4 168 € par mètre carré, puis à examiner ce qui justifie l’écart : vue, étage, état, contraintes du secteur protégé, exposition aux risques de terrain.
Pour un bailleur, l’indicateur de loyer d’annonce de 15,8 € par mètre carré pour un appartement donne un ordre de grandeur, mais c’est le loyer de référence majoré de l’arrêté d’encadrement qui fixe le plafond légal. La rentabilité se calcule avec le prix réel, les charges non récupérables, la taxe foncière et les travaux imposés par le calendrier du DPE.
