Les Mureaux ont connu en 2024 un net recul du nombre de ventes, alors que la commune attend l’arrivée du RER E. Ce guide s’appuie sur les 1 086 ventes des cinq dernières années recensées par les données DVF du ministère de l’Économie, qui situent le prix médian à 2 510 € le mètre carré, et sur la carte des loyers du ministère de la Transition écologique. Il présente les secteurs de la commune, le budget d’un achat selon la surface, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que change le ralentissement du marché.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 1 086 ventes aux Mureaux sur les cinq dernières années. Le prix médian s’établit à 2 510 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 2 768 € le mètre carré, soit environ 10,3 % de plus que la médiane. Cet écart signale qu’une part des ventes se conclut nettement au-dessus du prix courant, ce qui est fréquent lorsque maisons individuelles et appartements en immeuble collectif se vendent sur le même territoire. Pour estimer un bien ordinaire, la médiane est le repère le plus fiable.
Le volume annuel a fortement reculé : 159 ventes en 2024 contre 220 en 2023, soit une baisse de 27,7 %. Ce chiffre mesure l’activité du marché, pas l’évolution des prix. Sur un volume annuel de cette taille, quelques dizaines de ventes en plus ou en moins suffisent à produire une variation importante. Les données publiées couvrent les ventes jusqu’à la fin de 2024.
Côté location, la carte des loyers donne un indicateur de loyer d’annonce de 16,3 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 13,7 à 19,5 €/m², et de 14,9 €/m² pour une maison, avec un intervalle de 11,6 à 19,1 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; annonces du 3e trimestre 2025). Les deux valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, l’indicateur des appartements reposant sur un nombre élevé d’annonces. Il s’agit de loyers demandés, pas de loyers signés.
Les quartiers et les secteurs
Les Mureaux s’étendent sur la rive gauche de la Seine, face à Meulan-en-Yvelines, au sein de la communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise. La commune associe un centre-ville, des quartiers pavillonnaires et plusieurs quartiers d’habitat collectif.
Une partie de ces quartiers, dont la Vigne Blanche, les Musiciens et les Bougimonts, a fait l’objet d’un vaste programme de renouvellement urbain : démolitions, reconstructions, résidentialisation et nouveaux équipements ont transformé une part importante du parc. Pour un acquéreur, l’âge de l’immeuble, son statut et l’état de ses parties communes pèsent autant que l’adresse. Deux logements voisins peuvent se vendre à des prix très différents selon qu’ils se trouvent dans une résidence reconstruite ou dans un bâtiment plus ancien.
La gare des Mureaux est desservie par la ligne J du Transilien vers Paris-Saint-Lazare. Les travaux du prolongement du RER E (Eole) vers l’ouest concernent aussi cette gare ; la date de mise en service se vérifie auprès d’Île-de-France Mobilités. La distance à pied jusqu’à la gare est un critère à mesurer lors de chaque visite, car elle pèse sur la revente comme sur la location.
L’activité économique compte également : la commune accueille un important site industriel d’ArianeGroup, acteur des lanceurs Ariane.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 2 510 € le mètre carré, le prix d’achat se situe autour de 100 000 € pour 40 m², 151 000 € pour 60 m² et 201 000 € pour 80 m². Ces montants sont des ordres de grandeur : le prix médian réunit tous les types de biens vendus, et un logement donné peut s’en écarter selon son quartier, son état, son étage ou sa classe énergétique.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, principalement les droits de mutation perçus par les collectivités et les émoluments du notaire. Leur montant dépend du prix et du caractère ancien ou neuf du bien : pour les quelque 151 000 € d’un appartement de 60 m² au prix médian, le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer avant de faire une offre. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, utiles pour situer une proposition bancaire.
Dans une copropriété, qu’elle soit issue du renouvellement urbain ou plus ancienne, il faut lire les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges courantes, le mode de chauffage et les travaux votés ou envisagés. Pour un pavillon, le budget doit prévoir l’entretien de la toiture, des menuiseries et du chauffage, que le diagnostic de performance énergétique aide à chiffrer. France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, oriente les propriétaires vers les aides auxquelles ils peuvent prétendre.
La taxe foncière, votée localement, se renseigne auprès du vendeur, qui peut présenter son dernier avis d’imposition.
Les démarches et obligations
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Les Mureaux sur Service-Public.fr. Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Le diagnostic de performance énergétique conditionne désormais la mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Avec une médiane de 2 510 € le mètre carré, les travaux qu’impose une mauvaise classe pèsent lourd dans le budget total : un acquéreur qui achète pour louer lit la classe avant l’offre.
L’état des risques et pollutions doit être annexé à toute promesse de vente et à tout bail. Il se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui indique, adresse par adresse, les risques naturels et technologiques recensés. Les Mureaux bordant la Seine face à Meulan-en-Yvelines, la fiche de l’adresse est à consulter avant toute visite, en particulier pour un logement proche du fleuve.
Pour toute question juridique ou financière, l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs. Service-Public.fr détaille les règles du bail, du préavis et de la vente.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le recul de 27,7 % du nombre de ventes entre 2023 et 2024, de 220 à 159 transactions, est l’information la plus marquante des dernières données. Il traduit un marché nettement moins actif : moins de biens changent de mains, ce qui allonge en général les délais de vente. Il ne dit pas, à lui seul, que les prix ont baissé ; les prochaines publications DVF permettront de le mesurer.
Pour un acheteur, cette situation laisse davantage de temps pour comparer et négocier. Pour un vendeur, elle plaide pour un prix de départ aligné sur les ventes réellement conclues dans le même quartier et pour le même type de bien, plutôt que sur les prix affichés.
À plus long terme, l’arrivée du RER E et la poursuite du renouvellement urbain peuvent modifier l’attractivité de certains secteurs. Leur effet éventuel sur les prix ne se lit pas encore dans les ventes des cinq dernières années. Côté location, l’indicateur de 16,3 €/m² pour un appartement non meublé fournit un repère pour fixer ou contrôler un loyer ; un bailleur doit le rapprocher du prix d’achat, des charges non récupérables et de la classe énergétique du logement, qui décide désormais de sa capacité à être loué.
