Acheter ou louer au Carbet, sur la côte caraïbe du nord de la Martinique, suppose de lire un marché de petite taille : 110 ventes en cinq ans selon les données DVF. Ce guide rassemble les prix mesurés, les indicateurs de loyer officiels, le calcul d’un budget réaliste et les obligations propres à un achat outre-mer, du diagnostic de performance énergétique à l’état des risques, avec pour chaque chiffre sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 110 ventes au Carbet sur cinq ans. Le prix médian atteint 2 845 €/m², la moyenne 2 987 €/m². La médiane est la valeur qui partage les ventes en deux moitiés égales : c’est le repère le plus fiable ici, parce qu’elle résiste aux ventes atypiques, comme une villa avec vue sur la mer ou une maison à rénover sur les hauteurs. L’écart d’environ 5 % entre les deux indique un marché assez homogène.
Le rythme des transactions a légèrement ralenti : 17 ventes sur la dernière année enregistrée, contre 20 l’année précédente, soit une baisse de 15 %. Sur des volumes aussi faibles, quelques ventes de plus ou de moins suffisent à faire varier ce pourcentage : il décrit une tendance, pas une rupture.
Louer : les indicateurs de loyer officiels
La carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne pour Le Carbet un loyer d’annonce de 13,0 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction allant de 9,9 à 17,0 €/m². Pour une maison, l’indicateur atteint 14,4 €/m², dans un intervalle de 9,0 à 22,9 €/m². Ces valeurs (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) portent sur des annonces du troisième trimestre 2025 et sont estimées à l’échelle d’un ensemble de communes voisines, et non sur la seule commune. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés : l’écart avec le loyer finalement conclu peut être réel.
Le budget d’un achat
Au prix médian, un logement de 60 m² représente environ 171 000 €, et un bien de 90 m² environ 256 000 €, hors frais. À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, dits frais de notaire, que le simulateur des Notaires de France permet de calculer, puis le coût du crédit : la Banque de France publie chaque mois les taux moyens pratiqués. Il faut aussi prévoir l’assurance habitation, la taxe foncière et les travaux éventuels ; pour un bien ancien, France Rénov aide à chiffrer une rénovation énergétique.
Démarches et obligations
L’état des risques et pollutions doit être annexé à toute promesse de vente et à tout bail : Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, permet de consulter les risques connus à l’adresse du bien. Comme toute la Martinique, Le Carbet est classé en zone de sismicité forte, ce qui pèse sur les règles de construction et sur l’examen d’un bien ancien.
Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire à la vente comme à la location. Le calendrier d’interdiction de louer les logements les plus énergivores applicable aux départements d’outre-mer diffère du calendrier métropolitain : il se vérifie sur Service-Public.fr.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Le Carbet sur Service-Public.fr.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
