Évry-Courcouronnes est une commune nouvelle, née de la fusion d'Évry et de Courcouronnes en 2019, et le cœur d'une ancienne ville nouvelle développée dans les années 1970. À 2 382 € le mètre carré, c'est l'une des préfectures les plus accessibles d'Île-de-France, avec le RER D, une université et un pôle de biotechnologies. Ce guide part des ventes enregistrées par l'État.
Le marché immobilier d'Évry-Courcouronnes aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 3 280 ventes à Évry-Courcouronnes sur cinq ans. Le prix médian ressort à 2 382 € le mètre carré, la moyenne à 2 586 €.
Le volume de transactions mérite une explication : 3 280 ventes en cinq ans pour 66 919 habitants est un ratio faible, qui s'explique par une part importante de logement social dans le parc communal, lequel ne donne pas lieu à des ventes sur le marché libre. L'offre disponible est donc plus restreinte que la population ne le suggère.
Le recul de l'activité est de 14 %, de 591 à 507 ventes. Il porte principalement sur le collectif ancien, pénalisé par la baisse de la capacité d'emprunt et par le calendrier d'interdiction de location des logements peu performants. Pour un acheteur financé, la position de négociation est favorable sur ce segment.
Point de méthode : la fusion de 2019 signifie que les données de vente et les annonces peuvent mentionner Évry ou Courcouronnes indifféremment. Les deux territoires ont des caractéristiques distinctes, et il faut donc raisonner à l'échelle du quartier.
Les quartiers à connaître
Le Village, l'ancien bourg d'Évry autour de l'église, constitue le segment le plus recherché : bâti ancien, ambiance de village, antérieur à la ville nouvelle.
Les secteurs pavillonnaires, notamment vers Champtier du Coq et le Bois Sauvage, réunissent maisons avec jardin et petits collectifs dans un cadre résidentiel calme et arboré.
Le centre-ville, autour de l'Agora, de la préfecture et de la cathédrale de la Résurrection, concentre commerces, équipements administratifs et culturels.
Le Canal, côté Courcouronnes, offre un tissu mixte de collectifs et de pavillons.
Le secteur de l'université et du Genopole concentre la demande locative étudiante et scientifique : c'est le terrain des investisseurs visant les petites surfaces.
Les Pyramides, Les Épinettes et Aguado affichent les prix d'entrée les plus bas. Ces grands ensembles font l'objet de programmes de renouvellement urbain, facteur d'évolution à moyen terme et source de chantiers à court terme.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 2 382 € le mètre carré issu des données DVF.
- Studio de 25 m² : environ 60 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 107 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 155 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 202 000 €
- Maison de 110 m² : environ 262 000 €
Une maison de 110 m² à environ 262 000 € en Île-de-France, desservie par le RER D, est l'un des repères les plus bas de la région.
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien, dont la part principale correspond aux droits de mutation, un impôt départemental. Le simulateur des Notaires de France donne le montant exact.
Les démarches et les conseils pratiques
L'examen de la copropriété est la vérification décisive. Le parc collectif issu de la ville nouvelle, construit dans les années 1970 et 1980, arrive à l'âge des rénovations lourdes. Demandez systématiquement le carnet d'entretien, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, l'état des impayés de charges, le montant des appels de fonds votés et l'existence d'un plan pluriannuel de travaux. Certaines copropriétés de cette génération connaissent des difficultés financières : un taux d'impayés élevé est un signal d'alerte majeur, car il compromet la capacité de l'ensemble à voter et financer les travaux nécessaires.
Le classement énergétique conditionne un projet locatif. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, avant les classes F puis E selon le calendrier de la loi Climat et Résilience. Dans un collectif, la rénovation se décide en assemblée générale : un investisseur n'a pas la main sur la conformité future de son bien. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov, avec des dispositifs spécifiques aux copropriétés.
Pour un investissement étudiant, mesurez la distance réelle. L'université d'Évry et le Genopole soutiennent la demande locative, mais un studio se loue d'autant mieux qu'il est à distance piétonne des établissements. Vérifiez aussi la saisonnalité de la location.
Renseignez-vous sur le renouvellement urbain. Aux Pyramides et dans les secteurs concernés, les opérations peuvent impliquer démolitions, reconstructions et réaménagements de voirie. La mairie renseigne sur ce qui est prévu autour de l'adresse visée.
Consultez l'état des risques. La Seine expose certains secteurs au risque d'inondation, et le retrait-gonflement des argiles concerne une partie du territoire, avec un effet direct sur les maisons individuelles. Le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions, vérifiable sur le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique.
L'évolution du marché et les perspectives
Évry-Courcouronnes est un marché de transition. Le parc collectif de la ville nouvelle doit se rénover pour rester louable et vendable, et ce processus se décide copropriété par copropriété, sur une décennie.
Deux dynamiques vont se croiser. Les programmes de renouvellement urbain modifieront progressivement l'image et la valeur des grands ensembles. Et le calendrier énergétique séparera nettement les copropriétés qui auront voté leur rénovation, et qui disposent des moyens de la financer, de celles qui ne l'auront pas fait. À Évry-Courcouronnes aujourd'hui, la solidité financière de la copropriété est le premier critère d'achat.
