Entre la vieille ville enserrée dans ses remparts et les terrains de la vallée du Var, Entrevaux offre un marché immobilier étroit et contrasté : 1 652 € le mètre carré en médiane, 1 909 € en moyenne, sur 96 ventes en cinq ans selon les données DVF. Ce guide explique comment lire ces chiffres, quel budget prévoir, ce que vaut l’indicateur de loyer disponible, les contraintes propres à un bâti ancien et protégé, et ce que dit l’évolution du nombre de ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 96 ventes à Entrevaux sur les cinq dernières années. Le prix médian ressort à 1 652 € le mètre carré et la moyenne à 1 909 €, soit 15,6 % de plus. Cet écart traduit la coexistence de biens très différents : logements anciens de la cité, souvent à rénover, et biens plus récents ou plus spacieux vendus nettement plus cher. La médiane reste le meilleur repère pour un logement courant.
Avec une quinzaine de ventes par an, chaque transaction pèse sur les indicateurs. Pour un bien donné, l’état du bâti, l’accès, l’exposition et la présence d’un extérieur comptent davantage qu’un prix moyen communal.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique indique pour un appartement non meublé un loyer d’annonce de 11,3 € par mètre carré charges comprises, dans un intervalle de prédiction de 8,9 à 14,4 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Cette valeur n’est pas mesurée sur Entrevaux seule : elle est estimée à l’échelle d’un groupe de communes voisines. Pour les maisons, l’estimation disponible repose sur trop peu d’annonces locales pour être retenue ici. Il s’agit de loyers d’annonce du 3e trimestre 2025, pas de loyers signés.
Rapporté au prix médian, le loyer d’annonce d’un appartement représente chaque année environ 8,2 % du prix. Ce rendement brut ne déduit ni les charges incluses, ni la taxe foncière, ni la vacance, ni les travaux, souvent importants dans l’ancien.
Les secteurs de la commune
La cité fortifiée occupe l’espace resserré entre le méandre du Var et le rocher qui porte la citadelle. On y entre par la Porte royale. Les logements y sont anciens, imbriqués, souvent étroits et répartis sur plusieurs niveaux, avec un accès automobile limité. Ils demandent un examen attentif de la structure, de l’humidité, des réseaux et du DPE.
Hors des remparts, la commune s’étend le long de la vallée du Var, où se trouvent des maisons plus récentes et des terrains. Ces biens répondent à d’autres attentes, jardin et stationnement notamment, et expliquent une partie de l’écart entre moyenne et médiane.
Dans les abords d’un monument historique, les travaux extérieurs sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. La situation exacte d’une parcelle, comme les règles d’urbanisme applicables, se vérifie en mairie avant tout projet de rénovation.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 1 652 € le mètre carré, un logement de 60 m² représente environ 99 000 €, une maison de 90 m² environ 149 000 € et une maison de 120 m² environ 198 000 €. Au prix moyen de 1 909 €, la maison de 90 m² passerait à environ 172 000 €. Ces montants s’entendent hors frais d’acquisition.
Les frais d’acquisition regroupent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours ; le simulateur des Notaires de France les calcule selon le prix et l’ancienneté du bien. Dans la cité ancienne, le budget de travaux peut peser autant que le prix d’achat : il vaut mieux faire chiffrer la rénovation avant de signer. France Rénov oriente vers les aides à la rénovation énergétique et les conseillers du territoire. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, et la taxe foncière d’un bien se demande au vendeur.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions, constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, état relatif à l’amiante si le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997, diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans. Dans la cité, la plupart des logements relèvent du plomb et, souvent, des diagnostics électricité et gaz. L’état des risques et pollutions, obligatoire à la vente comme à la location, se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat.
Pour un bailleur, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Entrevaux sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois qui s’achèvent fin novembre 2025, 15 ventes ont été enregistrées à Entrevaux, contre 14 sur les douze mois précédents. La hausse de 7,1 % correspond à une seule vente supplémentaire : le marché est stable, à un niveau d’activité modeste.
Sur un marché aussi étroit, le choix est limité à un moment donné et les délais de vente peuvent être longs. Pour un acheteur, cela laisse du temps pour faire expertiser un bien ancien et chiffrer les travaux avant de faire une offre. Pour un vendeur, un DPE défavorable ou une rénovation lourde à prévoir pèsent directement sur le prix, d’autant que la location des logements les moins performants est désormais encadrée par la loi Climat et Résilience.
