Compiègne réunit un centre ancien dense autour du château, des quartiers résidentiels plus récents et une forêt domaniale qui borde la ville. Ce guide s’appuie sur les 3 061 ventes enregistrées par les données DVF sur cinq ans, sur la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique et sur les règles nationales qui encadrent la vente et la location. Il donne des repères pour fixer un budget, comparer les secteurs, anticiper les obligations du vendeur ou du bailleur et comprendre ce que change le recul récent du nombre de ventes.
Le marché en chiffres
Sur cinq ans, les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 3 061 ventes à Compiègne. Le prix médian atteint 2 551 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne, à 2 907 € le mètre carré, dépasse la médiane d’environ 14 %. Cet écart signale un marché à deux vitesses : une part des transactions, souvent des biens rares ou situés aux adresses les plus recherchées, se négocie nettement plus cher et tire la moyenne vers le haut. Pour estimer un bien ordinaire, la médiane reste le repère le plus fiable.
Le volume annuel apporte une autre lecture. En 2024, 506 ventes ont été enregistrées, contre 555 en 2023, soit un recul de 8,8 %. Ce chiffre mesure l’activité, pas les prix : moins de ventes signifie surtout moins de choix pour l’acheteur et des délais parfois plus longs pour le vendeur.
Côté location, la carte des loyers donne un indicateur de loyer d’annonce de 14,7 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction de 11,8 à 18,3 €/m², et de 13,4 €/m² pour une maison, avec un intervalle de 9,9 à 18,3 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; annonces du 3e trimestre 2025). Ces valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, à partir d’un nombre d’annonces suffisant pour être fiables. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés : un bail réel peut s’en écarter.
Les quartiers et les secteurs
Compiègne s’est développée le long de l’Oise, juste en aval de sa confluence avec l’Aisne. Le centre ancien, autour de l’hôtel de ville et du château, concentre des immeubles anciens et des appartements de toutes tailles ; c’est là que la proximité des commerces et des services pèse le plus sur les prix. En s’éloignant du centre, le tissu devient plus résidentiel, avec davantage de maisons individuelles et de résidences construites au fil des décennies. Les secteurs en lisière de la forêt domaniale de Compiègne attirent les ménages qui recherchent de l’espace et un cadre boisé.
La ville accueille aussi l’Université de technologie de Compiègne : la demande étudiante soutient la location de studios et de petits appartements, ce qui intéresse les investisseurs mais crée aussi une rotation plus rapide des locataires.
Dans une ville où la moyenne dépasse la médiane de 14 %, l’adresse compte : deux appartements de même surface peuvent afficher des prix très différents selon la rue, l’étage, l’état et la performance énergétique. Comparer les ventes voisines sur la carte des ventes permet de situer un bien plus finement que la seule médiane communale.
Compiègne appartient à l’Agglomération de la Région de Compiègne et de la Basse Automne, créée en 2017. Les acheteurs qui élargissent leur recherche aux communes voisines de l’agglomération, comme Margny-lès-Compiègne, doivent comparer commune par commune : chaque marché a sa propre médiane.
Le budget complet d’un achat
Sur la base de la médiane de 2 551 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 128 000 €, un bien de 70 m² environ 179 000 € et un bien de 100 m² environ 255 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur : un bien récent, rénové ou bien classé au DPE se vendra au-dessus, un bien à rénover en dessous.
S’y ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, composés surtout de droits de mutation reversés aux collectivités. Leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France, qui distingue l’ancien du neuf. Il faut aussi prévoir les frais de garantie du prêt et les éventuels frais de dossier bancaire. Pour un appartement du centre ancien, où les immeubles anciens dominent, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le carnet d’entretien révèlent les ravalements, les réfections de toiture ou les mises aux normes déjà votés ou à prévoir : ils s’ajoutent au prix. Les taux des crédits immobiliers publiés chaque mois par la Banque de France permettent de vérifier qu’une offre de prêt se situe dans la norme.
Pour un investisseur, le rapport entre le prix d’achat et le loyer donne un premier repère : un appartement de 50 m² proposé au niveau de l’indicateur, soit 14,7 €/m² charges comprises, correspond à un loyer d’annonce d’environ 735 € par mois, charges incluses. Le rendement réel dépend ensuite des charges non récupérables, de la taxe foncière, de la vacance entre deux locataires et des travaux.
Les démarches et les obligations
Un vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique complet, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour la location, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience ; les classes F puis E suivront, en 2028 puis en 2034. Dans un centre ancien comme celui de Compiègne, cette contrainte peut concerner une partie des appartements mal isolés : avant d’acheter pour louer, il faut vérifier la classe énergétique et chiffrer les travaux. France Rénov renseigne gratuitement sur les aides à la rénovation.
L’état des risques et pollutions est obligatoire pour toute vente et toute location. Il se consulte sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. La commune étant traversée par l’Oise, l’exposition aux inondations se vérifie adresse par adresse.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Compiègne sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur les contrats, les diagnostics et le financement. Service-Public.fr détaille les démarches pas à pas.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Avec 506 ventes en 2024 contre 555 en 2023, le marché compiégnois a ralenti de 8,8 % en volume. Pour un acheteur, un marché moins actif laisse souvent davantage de temps pour visiter, comparer et négocier, surtout sur les biens qui cumulent un DPE médiocre et des travaux. Pour un vendeur, il impose un prix cohérent avec les ventes réelles du secteur : un bien affiché très au-dessus de la médiane locale sans justification, comme un extérieur, une rénovation récente ou un étage élevé avec ascenseur, risque de rester longtemps en vitrine.
Pour les bailleurs de studios et de petits appartements loués aux étudiants de l’Université de technologie, le calendrier du DPE est l’enjeu principal : un logement classé F ne pourra plus être mis en location à partir de 2028, et sa remise à niveau se chiffre avant l’achat, pas après. Les données DVF étant publiées avec un décalage, les chiffres de cette page s’arrêtent aux ventes de fin 2024 ; les transactions de 2025 et 2026 n’y figurent pas encore.
