Chartres affiche un prix médian de 2 473 € le mètre carré sur 3 472 ventes DVF, avec un nombre de transactions en recul de 10,4 % sur la dernière année mesurée. Ce guide explique ce que ces chiffres signifient pour un achat ou une location dans la préfecture d’Eure-et-Loir : la différence entre la ville haute, la basse ville et les quartiers plus récents, le budget complet à prévoir au-delà du prix affiché, les diagnostics et obligations à connaître, et les sources officielles à consulter pour vérifier chaque point avant de signer.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 3 472 ventes à Chartres sur les cinq dernières années. Le prix médian ressort à 2 473 € le mètre carré : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne, à 2 763 €, lui est supérieure de 11,7 %. Cet écart signale une minorité de ventes nettement plus chères que le reste du marché, qui relèvent la moyenne sans refléter le prix d’un logement courant. Pour situer un bien, la médiane est donc le repère le plus fiable.
Sur les douze mois qui se terminent le 30 décembre 2024, 611 ventes ont été enregistrées, contre 682 sur les douze mois précédents : le volume a reculé de 10,4 %.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique indique un loyer d’annonce de 13,1 € par mètre carré pour un appartement non meublé, charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 11,0 à 15,7 €, et de 11,7 € pour une maison (de 9,5 à 14,4 €). Ces indicateurs sont mesurés sur la commune elle-même, à partir de plus de 9 600 annonces d’appartements — Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces du troisième trimestre 2025, pas de loyers effectivement signés.
Les quartiers et secteurs
Chartres s’organise autour d’un relief marqué : la ville haute, dominée par la cathédrale Notre-Dame, inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco depuis 1979, surplombe la vallée de l’Eure. Le centre historique concentre maisons anciennes et petits immeubles ; l’absence d’ascenseur ou de stationnement, fréquente dans ce bâti, pèse sur le prix autant que l’emplacement. La basse ville, le long de la rivière, offre un bâti ancien plus modeste, avec ses propres contraintes d’entretien.
Au-delà des boulevards qui ceinturent le centre, les quartiers se diversifient. La Madeleine, Beaulieu ou Rechèvres mêlent habitat collectif, équipements et secteurs pavillonnaires. Chaque secteur a son propre niveau de prix : les ventes de la rue ou de la résidence, consultables sur la carte des ventes DVF, en donnent une image plus fidèle que la médiane communale. La gare, desservie par des trains vers Paris-Montparnasse, reste un critère de choix pour les acquéreurs qui travaillent en Île-de-France.
Chartres forme avec Lucé, Mainvilliers ou Luisant une agglomération continue au sein de Chartres Métropole. Les chiffres de ce guide portent uniquement sur la commune de Chartres : les communes voisines sont des marchés distincts, dont les prix se consultent séparément.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 2 473 € le mètre carré, un appartement de 60 m² représente environ 148 000 € et un logement de 90 m² environ 223 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur : l’étage, l’état, le DPE et la présence d’un extérieur font varier le prix réel, parfois fortement.
À ce prix s’ajoutent les frais d’acquisition, improprement appelés frais de notaire, composés surtout de taxes reversées aux collectivités ; ils sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. Le simulateur des Notaires de France permet de les chiffrer pour un bien donné. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, un point de comparaison utile avant de rencontrer une banque ou un courtier.
Il faut aussi anticiper les dépenses récurrentes : taxe foncière, dont les taux sont votés localement, charges de copropriété, et travaux de rénovation énergétique pour un logement mal classé. Dans un immeuble ancien du centre, un appel de fonds pour ravalement ou toiture se prépare en lisant les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, que le vendeur doit fournir.
Pour un investissement locatif, l’indicateur de 13,1 € par mètre carré charges comprises correspond à environ 655 € par mois pour un appartement de 50 m² — Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Les charges récupérables, la vacance locative et la fiscalité réduisent ensuite le revenu réellement perçu.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, amiante et plomb selon l’année de construction, électricité et gaz pour les installations anciennes, et l’état des risques et pollutions, obligatoire, établi à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique. Ce dernier document se consulte pour l’adresse exacte du bien, avant même la première offre.
Autour de la cathédrale, classée monument historique, les travaux extérieurs (façades, menuiseries, toitures) relèvent de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Un projet de rénovation dans le centre ancien se vérifie donc auprès du service urbanisme de la mairie avant la signature.
Pour les bailleurs, le DPE conditionne la location : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov oriente gratuitement vers les aides aux travaux de rénovation énergétique.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Chartres sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par plafonds, dispositif distinct, ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le recul de 10,4 % du nombre de ventes entre les deux dernières périodes de douze mois traduit un marché moins actif. Moins de transactions ne signifie pas mécaniquement des prix en baisse, mais laisse souvent davantage de temps pour visiter, comparer et négocier, en particulier pour les biens dont le DPE annonce des travaux.
La série DVF utilisée ici s’arrête au 30 décembre 2024 : les ventes plus récentes n’y figurent pas. Pour un projet en 2026, mieux vaut croiser la médiane communale avec les ventes de la rue ou de la résidence, visibles sur la carte des ventes, et avec les annonces en cours.
Côté location, l’écart entre l’indicateur appartement (13,1 €) et l’indicateur maison (11,7 €), Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, rappelle qu’au mètre carré, les petites surfaces se louent plus cher : un investisseur compare toujours le loyer au prix d’achat de la même typologie de bien.
