Acheter ou louer à Carpentras suppose de connaître les prix réellement pratiqués. Ce guide s’appuie sur les 1 933 ventes enregistrées en cinq ans dans les données DVF, qui situent le prix médian à 2 077 € le mètre carré, et sur la carte des loyers du ministère de la Transition écologique, qui donne 10,5 € par mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé. Il détaille ensuite les secteurs de la ville, le budget complet d’une acquisition, les obligations du vendeur et du bailleur, et ce que change le recul de 8,9 % du nombre de ventes observé sur la dernière année connue.
Le marché en chiffres à Carpentras
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés par l’administration fiscale, recensent 1 933 ventes à Carpentras sur cinq ans, la plus récente datant du 30 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 2 077 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 2 462 €, soit 18,5 % de plus que la médiane. Un tel écart signale un marché hétérogène, où une frange de biens se vend nettement plus cher que le logement ordinaire, par exemple des maisons avec terrain ou des logements entièrement rénovés. La médiane décrit donc mieux le bien courant ; la moyenne renseigne plutôt sur le haut de la fourchette.
Ces 1 933 ventes réunissent des appartements de la vieille ville, des logements des faubourgs et des maisons avec terrain vers la plaine du Comtat, trois marchés aux prix différents. Pour estimer un bien, il faut le comparer aux ventes du même type et du même secteur, que la carte des ventes de Carpentras permet de trier une à une.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique publie un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un bien non meublé proposé au troisième trimestre 2025. À Carpentras, il s’établit à 10,5 € par mètre carré pour un appartement, avec un intervalle de prédiction de 8,1 à 13,8 €, et à 10,6 € pour une maison, entre 8,2 et 13,6 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Les deux valeurs sont mesurées sur la commune elle-même, à partir de 5 069 annonces d’appartements et de 1 192 annonces de maisons. Ce sont des loyers demandés, pas des loyers signés : ils donnent un ordre de grandeur, que la visite et la négociation affinent. Fait notable, maisons et appartements s’y louent à un niveau presque identique au mètre carré.
Les quartiers et secteurs
Carpentras s’organise en cercles. Au centre, la vieille ville, ceinturée par les boulevards qui ont remplacé les anciens remparts et dont la porte d’Orange est le principal vestige, regroupe des immeubles anciens, souvent étroits, autour de la cathédrale Saint-Siffrein, de la synagogue et de l’arc romain. On y trouve surtout des appartements, parfois à rénover, et des maisons de ville mitoyennes. Dans ce type de bâti, la performance énergétique mérite une attention particulière : le diagnostic de performance énergétique (DPE) pèse à la fois sur le prix de vente et sur la possibilité de louer.
Au-delà des boulevards, les faubourgs et les quartiers construits au cours du XXe siècle mêlent petits immeubles collectifs, résidences et maisons individuelles. Plus loin, en direction de la plaine agricole du Comtat et des premiers reliefs du Ventoux, dominent les lotissements pavillonnaires et les maisons avec terrain. Ces biens, plus grands et plus récents, se vendent en général plus cher au mètre carré que les appartements anciens du centre et peuvent expliquer une partie de l’écart entre moyenne et médiane.
Les abords de la gare, desservie depuis 2015 par les trains vers Avignon, intéressent les actifs qui travaillent dans l’agglomération avignonnaise. Proximité de la gare, d’une école ou des commerces du centre, exposition, stationnement : ces critères font varier les prix d’une rue à l’autre, et la médiane communale n’en rend compte qu’en partie.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 2 077 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 104 000 €, un logement de 70 m² environ 145 000 € et une maison de 100 m² environ 208 000 €, hors frais. Un appartement ancien à rénover dans la vieille ville ou une maison récente avec jardin en périphérie peuvent s’en écarter nettement, dans un sens comme dans l’autre.
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : droits de mutation perçus par le département de Vaucluse et la commune, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un bien précis ; ils sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. La garantie du prêt, l’assurance emprunteur et les éventuels frais de dossier complètent le financement, et les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France aident à juger une offre.
Dans les immeubles étroits de la vieille ville, le budget travaux compte souvent autant que le prix d’achat : toiture, cage d’escalier, isolation et chauffage y sont à examiner de près. Le DPE, remis avant la signature, donne la classe énergétique et une estimation des dépenses annuelles d’énergie. En périphérie, pour une maison avec piscine, l’entretien et la consommation d’eau s’ajoutent aux dépenses courantes. France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, informe gratuitement sur les aides.
La taxe foncière, dont les taux sont votés par la commune et la communauté d’agglomération Ventoux-Comtat Venaissin, et, en copropriété, les charges et les travaux votés en assemblée générale complètent le coût de détention. Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale se demandent au vendeur avant toute offre.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge et la nature du bien, diagnostics amiante, plomb, termites, électricité, gaz et assainissement. Pour une maison de la plaine qui ne serait pas raccordée au tout-à-l’égout, le contrôle de l’assainissement non collectif prend une importance particulière. L’état des risques et pollutions s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui recense adresse par adresse les risques naturels et technologiques connus ; mieux vaut le consulter dès les premières visites.
Côté location, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Dans le bâti ancien du centre de Carpentras, vérifier la classe énergétique avant d’acheter pour louer évite de découvrir après coup un logement impossible à relouer.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Carpentras sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Les règles d’urbanisme applicables à une parcelle (constructibilité, extension, piscine) se consultent auprès du service urbanisme de la mairie. Dans la vieille ville, autour de la cathédrale Saint-Siffrein, de l’arc romain et de la synagogue, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés fin décembre 2024, 336 ventes ont été enregistrées à Carpentras, contre 369 sur les douze mois précédents : le nombre de transactions a reculé de 8,9 %, soit 33 ventes de moins. Ce repli, modéré, intervient dans une période de remontée des taux de crédit qui a freiné le marché de l’ancien.
Le volume mesure l’activité, pas le niveau des prix. Un marché un peu moins actif laisse à l’acheteur le temps de comparer les biens de la vieille ville et ceux de la périphérie, et de négocier ceux qui demandent des travaux ou affichent un DPE médiocre. Le vendeur a intérêt à fixer son prix d’après les ventes comparables récentes, plutôt que d’après les annonces, dont les prix sont souvent plus élevés que les prix signés.
Ces chiffres couvrent cinq ans et ne décrivent pas l’évolution des prix mois par mois. La carte des ventes de Carpentras, alimentée par les données DVF avec un décalage de plusieurs mois, montre les transactions les plus récentes.
