Cannes présente l'écart le plus large de France entre prix médian et prix moyen : 1 023 € le mètre carré, près de 20 % de la médiane. Cela signifie qu'il existe deux marchés cannois sans rapport l'un avec l'autre — La Croisette et la Californie d'un côté, La Bocca et Ranguin de l'autre. Avec 16 % de ventes en moins, la négociation est par ailleurs réelle. Ce guide part des ventes enregistrées par l'État.
Le marché immobilier de Cannes aujourd'hui
Les données DVF du ministère de l'Économie recensent 13 516 ventes à Cannes sur cinq ans. Le prix médian ressort à 5 249 € le mètre carré, la moyenne à 6 272 €.
L'écart de 1 023 € entre les deux valeurs est le plus élevé de toutes les villes étudiées, et il représente près de 20 % de la médiane. La conclusion pratique est nette : à Cannes, la médiane communale n'est pas un repère utilisable. Elle est le point de rencontre statistique de deux marchés qui n'ont presque rien en commun, celui du front de mer et des collines résidentielles, et celui des quartiers ouest et nord. Toute estimation doit se faire à l'échelle du quartier, ce que les données DVF permettent.
Le recul de l'activité est marqué : 2 467 ventes sur la dernière année contre 2 928 la précédente, soit environ 16 % de moins. Sur un marché où la résidence secondaire pèse lourd, ce segment amplifie les cycles. La négociation est donc réellement ouverte, surtout sur les biens à rénover.
Les quartiers à connaître
La Croisette et la Pointe Croisette forment le sommet du marché : immeubles de prestige face à la mer, appartements avec terrasse et vue, clientèle internationale. Les niveaux y sont sans rapport avec la médiane communale.
La Californie, sur la colline à l'est, réunit villas, propriétés avec parc et résidences de standing, avec des vues panoramiques sur la baie et les îles de Lérins. La Basse Californie, plus proche du centre, est un peu plus accessible.
Le Suquet, la vieille ville sur son promontoire, offre un bâti ancien de caractère, avec une vue sur le port et la baie. Contraintes patrimoniales fortes, absence d'ascenseur et de stationnement, ruelles en escaliers : un segment recherché mais exigeant.
Le centre, autour du marché Forville, de la rue d'Antibes et du Palais des Festivals, concentre les appartements et l'activité commerciale à l'année.
Prado-République et Montfleury constituent des marchés intermédiaires, résidentiels, appréciés des familles.
La Bocca, à l'ouest, avec sa plage et son propre centre, Ranguin et Les Broussailles affichent les prix d'entrée les plus bas de la commune. C'est là que se trouve l'essentiel du marché de résidence principale cannois.
Le budget à prévoir selon le type de bien
Les montants ci-dessous découlent du prix médian de 5 249 € le mètre carré issu des données DVF. À Cannes plus qu'ailleurs, ils ne valent que comme point de départ.
- Studio de 25 m² : environ 131 000 €
- Deux pièces de 45 m² : environ 236 000 €
- Trois pièces de 65 m² : environ 341 000 €
- Quatre pièces de 85 m² : environ 446 000 €
- Maison de 110 m² : environ 577 000 €
Sur La Croisette ou à la Californie, ces montants sont dépassés plusieurs fois. À La Bocca ou à Ranguin, ils sont au contraire au-dessus du marché réel.
Ajoutez de 7 à 8 % de frais d'acquisition dans l'ancien. Le simulateur des Notaires de France donne le montant exact.
Les démarches et les conseils pratiques
Estimez à l'échelle de la rue, jamais de la ville. C'est la règle première à Cannes, imposée par l'ampleur de la dispersion. Les données DVF permettent de consulter les ventes adresse par adresse : c'est le seul niveau pertinent ici.
Vérifiez la réglementation des meublés de tourisme avant d'acheter. Cannes est une commune touristique tendue, et la location de meublés de tourisme y est réglementée : enregistrement en mairie et, selon les cas, autorisation de changement d'usage avec compensation. Les règles se durcissent. La location de courte durée pendant le Festival et les congrès est un revenu réel mais concentré sur quelques semaines : elle ne constitue pas une base d'investissement à l'année, et elle n'est légale que dans le cadre autorisé. Un rendement calculé sur une location non autorisée n'existe pas.
Chiffrez la fiscalité d'une résidence secondaire. Aucune exonération de taxe d'habitation ne s'applique, et les communes classées en zone tendue peuvent majorer cette taxe sur les résidences secondaires. Vérifiez le taux appliqué auprès de la mairie ou sur un avis d'imposition du bien.
Examinez les charges de copropriété sur le front de mer. Dans les immeubles de prestige de La Croisette, les charges incluent souvent gardiennage, ascenseurs, espaces verts et parfois services hôteliers : elles peuvent atteindre des montants très élevés. Demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le budget prévisionnel.
Consultez l'état des risques. Trois risques concernent ce littoral : le feu de forêt sur les secteurs boisés des collines, avec obligation légale de débroussaillement à la charge du propriétaire ; l'inondation par ruissellement lors des épisodes méditerranéens ; et le risque sismique, les Alpes-Maritimes étant dans la zone la plus élevée de France métropolitaine continentale. Vérifiez sur le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique.
Regardez le confort d'été et le classement énergétique. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont exclus de la location, avant les classes F puis E. Les immeubles des années 1960 et 1970, nombreux, sont souvent mal classés. Les aides sont recensées sur le site de l'ADEME et sur France Rénov.
L'évolution du marché et les perspectives
Cannes conserve un atout international que rien ne reproduit : la notoriété du Festival, le Palais des Festivals et une offre de front de mer physiquement limitée. Le haut du marché, largement alimenté par une clientèle étrangère peu dépendante du crédit, restera soutenu.
Deux facteurs vont peser sur le reste. Le durcissement des règles sur les meublés de tourisme et la fiscalité des résidences secondaires réduit l'attrait des achats destinés à la location de courte durée. Et l'écart entre les deux marchés cannois pourrait continuer de se creuser, le front de mer suivant une logique internationale et les quartiers ouest une logique locale.
