Beauvais est l'une des préfectures les plus accessibles de France à moins de quatre-vingts kilomètres de Paris : 1 952 € le mètre carré en médiane, soit environ 195 000 € pour une maison de 100 m². La ville, reconstruite après les bombardements de juin 1940 autour de sa cathédrale au chœur gothique le plus haut du monde, offre un marché où l'accession reste possible avec des revenus modestes. Ce guide s'appuie uniquement sur les 3 412 ventes réellement enregistrées dans la commune ces cinq dernières années (données DVF, ministère de l'Économie).
Le marché immobilier de Beauvais en chiffres
Les 3 412 ventes des cinq dernières années donnent un prix médian de 1 952 € le mètre carré et un prix moyen de 2 195 €. La médiane partage les ventes en deux moitiés égales : c'est le repère le plus fiable, parce qu'une poignée de transactions élevées ne la déplace pas. L'écart de 12 % avec la moyenne signale deux marchés distincts, le collectif des grands ensembles et la maison individuelle.
Le volume recule : 640 ventes sur la dernière année contre 698 sur la précédente, soit 58 transactions de moins et un repli de 8 %.
Aux 1 952 € médians :
- un studio de 25 m² se situe autour de 49 000 € ;
- un deux-pièces de 45 m² autour de 88 000 € ;
- un trois-pièces de 65 m² autour de 127 000 € ;
- une maison de 100 m² autour de 195 000 € ;
- une maison de 130 m² autour de 254 000 €.
Ces montants sont des ordres de grandeur issus de la médiane communale. À ce niveau de prix, le coût des travaux de rénovation énergétique peut représenter une fraction très élevée du prix d'achat : c'est le principal point de vigilance à Beauvais.
Les quartiers de Beauvais
Le centre reconstruit. Autour de la cathédrale, de l'hôtel de ville et de la rue Carnot. Bâti des années 1950 en brique et pierre, appartements aux volumes réguliers, commerces, marchés. C'est le secteur où le collectif se négocie le mieux, grâce à la proximité immédiate des services.
Le quartier de la gare et Voisinlieu. Au sud, vers le Thérain. Tissu mixte, immeubles et maisons de ville, accès direct à la ligne vers Paris-Nord. Recherché par les ménages qui travaillent en Île-de-France.
Marissel. À l'est, ancien village annexé, autour de son église Saint-Vaast peinte par Corot. Caractère préservé, maisons anciennes et pavillons. Secteur résidentiel apprécié.
Notre-Dame-du-Thil et Saint-Just-des-Marais. Au nord-ouest, quartiers pavillonnaires et petits collectifs, avec écoles et équipements de proximité. Bon rapport surface-prix.
Argentine. Grand ensemble construit dans les années 1960-1970 à l'ouest de la ville, engagé dans un programme de renouvellement urbain. Les prix au mètre carré y sont les plus bas de la commune. Un achat y relève d'une logique de long terme : l'état de la copropriété, le montant des charges et les travaux programmés doivent être examinés en détail.
Saint-Jean et Saint-Lucien. Secteurs d'habitat mixte au sud-est, en partie collectifs. Prix modérés, présence d'équipements sportifs et scolaires.
Le budget complet d'un achat à Beauvais
Au prix affiché s'ajoutent :
- les droits de mutation, de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, dont l'essentiel est un impôt perçu par le département et la commune. Le simulateur officiel des Notaires de France en donne le détail ;
- les frais de garantie du prêt et les frais de dossier bancaires ;
- la taxe foncière, votée chaque année localement, à demander au vendeur avant la signature ;
- les charges de copropriété pour un appartement, à examiner sur trois exercices ;
- les travaux, poste central à Beauvais : sur une maison à 195 000 €, une rénovation énergétique complète peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros, soit une part considérable du prix.
Sur une maison de 100 m² à 195 000 €, les droits de mutation représentent environ 14 000 à 16 000 €.
Deux dispositifs méritent d'être examinés avant de fixer un budget : le prêt à taux zéro, dont l'éligibilité dépend de la zone du logement, de sa nature et des revenus du ménage, et les aides à la rénovation énergétique. Le réseau des ADIL (anil.org) réalise gratuitement un calcul personnalisé.
Les démarches et obligations
Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire dans toute annonce. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location au titre de la loi Climat et Résilience, les classes F puis E suivant selon le calendrier légal. À Beauvais, où une part importante du parc date d'avant 1975 et où le chauffage électrique ancien est fréquent, ce point est déterminant : un logement classé F ou G se vend, mais son prix doit intégrer le coût des travaux.
Les aides à la rénovation. France Rénov est le guichet public unique : conseiller gratuit et indépendant, orientation vers les aides nationales et locales. Sur un marché où le prix d'achat est bas, ces aides changent l'équation économique d'un projet de rénovation : le passage par ce guichet avant l'achat est le bon réflexe.
L'état des risques. Le vendeur et le bailleur doivent remettre un état des risques et pollutions. À Beauvais, deux aléas sont à examiner : le risque d'inondation par le Thérain et l'Avelon, qui traversent la ville, avec le plan de prévention applicable, et le retrait-gonflement des argiles, cause fréquente de fissures. Géorisques, service du ministère de la Transition écologique, donne l'information parcelle par parcelle gratuitement.
La zone tendue. L'agglomération de Beauvais figure parmi celles classées en zone tendue par le décret fixant la liste des communes concernées. Cela réduit à un mois le préavis de départ du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le plafonnement des loyers par arrêté préfectoral, en revanche, ne s'applique pas. La liste évoluant par décret, elle se vérifie sur Service-Public.fr.
Le réseau des ADIL (anil.org) informe gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs de l'Oise.
L'évolution récente et ce qu'elle change
Le repli de 8 % des ventes correspond au ralentissement national. Sur un marché où les prix sont bas, la hausse du coût du crédit a un effet paradoxal : elle pèse proportionnellement plus lourd, parce que les ménages acquéreurs disposent d'un apport plus faible et d'une capacité d'emprunt plus contrainte.
La conséquence pratique est nette pour l'acheteur : les biens à rénover et les logements mal classés au diagnostic énergétique se négocient réellement. À l'inverse, une maison rénovée, bien classée et proche de la gare trouve preneur rapidement, car elle répond à la demande francilienne.
Pour un vendeur, la question centrale est celle des travaux. À Beauvais, l'écart de valeur entre un bien rénové et un bien à rénover est proportionnellement plus important que dans une grande métropole, parce que le coût des travaux est identique partout alors que le prix du mètre carré est trois à cinq fois plus bas. Un diagnostic honnête et un devis chiffré valent mieux qu'un prix optimiste.
Le taux moyen des crédits à l'habitat est publié chaque mois par la Banque de France : c'est la référence à consulter avant tout plan de financement.
