Acheter à Bastia, c’est surtout acheter un appartement : entre la mer et la montagne, la ville a peu de place pour la maison individuelle. Le mètre carré s’y vend 2 777 € en valeur médiane selon les données DVF du ministère de l’Économie, sur 2 000 ventes en cinq ans. Ce guide détaille les prix constatés, les loyers d’annonce mesurés sur la commune, le budget complet d’un achat, les vérifications propres à la Corse sur les titres de propriété et les obligations de diagnostic, ainsi que la reprise récente du nombre de ventes.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes enregistrés par l’administration fiscale, recensent 2 000 ventes à Bastia sur les cinq dernières années. Le prix médian s’établit à 2 777 € par mètre carré : la moitié des biens s’est vendue plus cher, l’autre moitié moins cher. La moyenne atteint 3 011 €, soit 8,4 % de plus. Cet écart modéré indique qu’une part des ventes se conclut au-dessus du prix courant, sans que le marché soit éclaté. La médiane reste le meilleur repère pour un appartement ordinaire.
Côté location, la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique donne pour Bastia un indicateur de loyer d’annonce de 13,6 € par mètre carré pour un appartement et de 12,5 € pour une maison, charges comprises, pour un logement non meublé annoncé au troisième trimestre 2025. Les deux valeurs sont calculées sur la commune elle-même. Celle des appartements repose sur 4 728 annonces ; celle des maisons sur 111 seulement, ce qui explique un intervalle de prédiction plus large. L’intervalle à 95 % va de 11,2 à 16,7 € pour un appartement et de 9,1 à 17,1 € pour une maison. Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Il s’agit de loyers demandés dans les annonces, pas de loyers signés.
Les quartiers et secteurs
Le relief dessine la ville. Au sud de la place Saint-Nicolas, Terra Vecchia rassemble autour du Vieux-Port des immeubles hauts et étroits, souvent anciens, où les appartements offrent du caractère mais parfois peu de lumière dans les étages bas et une copropriété à surveiller de près. Plus au sud, sur son promontoire, Terra Nova, la citadelle, forme un ensemble historique recherché pour ses vues. Le centre du XIXe siècle, organisé autour de la place Saint-Nicolas et des grands axes parallèles au littoral, concentre les commerces et les immeubles bourgeois.
Plus au nord, le port de Toga accueille la plaisance. Vers le sud, la ville s’est étendue avec des quartiers résidentiels plus récents, dont Lupino et Montesoro, où dominent les immeubles collectifs de la seconde moitié du XXe siècle. Sur les hauteurs, des hameaux et des résidences offrent davantage d’espace, au prix d’une dépendance plus forte à la voiture.
Les données DVF ne distinguent pas les quartiers. Pour comparer deux adresses, la carte des ventes de la commune permet de consulter les transactions voisines une à une, avec leur date, leur surface et leur prix.
Le budget complet d’un achat
À la médiane de 2 777 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 139 000 €, un appartement de 70 m² environ 194 000 € et un logement de 90 m² environ 250 000 €, hors frais. Ce sont des ordres de grandeur : la vue, l’étage, l’ascenseur, le stationnement et l’état de l’immeuble font varier le prix autour de la médiane.
S’ajoutent les frais d’acquisition, dits frais de notaire, composés surtout de droits de mutation ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Pour un achat à crédit, les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France donnent un repère avant de consulter sa banque ou un courtier.
Dans les immeubles anciens de Terra Vecchia et du centre, demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le montant du fonds de travaux : façades, toitures et parties communes peuvent appeler des dépenses importantes. Une place de stationnement, rare dans le centre, se valorise à part. Pour un projet locatif, un appartement de 50 m² loué au niveau de l’indicateur d’annonce, 13,6 € par mètre carré, correspond à environ 680 € par mois charges comprises (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), à mettre en regard des 139 000 € d’achat hors frais, des charges et de la taxe foncière.
Les démarches et obligations
Tout vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions, ainsi que, selon l’âge et la nature du bien, les diagnostics amiante, plomb, gaz et électricité. L’état des risques s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, qui précise l’exposition de chaque adresse.
Le DPE conditionne aussi la location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. La Corse suit sur ce point le calendrier métropolitain ; France Rénov renseigne sur les aides à la rénovation.
Particularité corse : de nombreux biens ont longtemps été transmis sans titre de propriété complet, et les indivisions anciennes restent fréquentes. Avant de s’engager, le notaire doit pouvoir établir une chaîne de propriété claire. Le GIRTEC, groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse, accompagne ce travail lorsque des titres manquent.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Bastia sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes est passé de 387 sur les douze mois précédents à 418 sur les douze derniers mois connus, jusqu’à fin 2024, soit une hausse de 8,0 %. Cette progression porte sur le nombre d’actes signés.
Pour un acheteur, davantage de ventes récentes signifie davantage de références auxquelles comparer une offre. Pour un vendeur, le prix de départ doit s’appuyer sur des transactions comparables plutôt que sur la moyenne de 3 011 €, qui surestime le prix d’un bien courant.
Le volume ne dit rien, à lui seul, du sens des prix. Pour juger une offre, comparez-la aux ventes récentes de la même rue ou de la même résidence, en tenant compte des éléments qui font la valeur à Bastia : la vue, l’étage, la luminosité et le stationnement.
