Préfecture de l’Orne, Alençon affiche des prix d’achat modérés : les 1 795 ventes enregistrées en cinq ans dans les données DVF situent le prix médian à 1 336 € le mètre carré. Ce guide explique pourquoi la moyenne s’en écarte autant, présente les secteurs de la ville, chiffre le budget complet d’un achat, travaux compris, et rappelle les obligations du vendeur et du bailleur. Il s’appuie aussi sur la carte des loyers du ministère de la Transition écologique et analyse le recul de 15,5 % du nombre de ventes.
Le marché en chiffres à Alençon
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés par l’administration fiscale, recensent 1 795 ventes à Alençon sur cinq ans, la plus récente datant du 30 décembre 2024. Le prix médian s’établit à 1 336 € le mètre carré : la moitié des ventes s’est conclue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 1 663 €, soit 24,5 % de plus que la médiane. Un écart de cette taille signale un marché très hétérogène : une part importante des ventes porte sur des logements à bas prix, tandis qu’une frange de biens, maisons en bon état ou logements rénovés, se vend nettement plus cher et tire la moyenne vers le haut. La médiane décrit donc mieux le bien courant.
Ces 1 795 ventes réunissent des appartements des grands ensembles, des logements anciens du centre et des maisons de faubourg : un appartement de Perseigne et une maison rénovée près de la Sarthe ne relèvent pas du même marché. Pour estimer un bien, il faut le comparer aux ventes du même type et du même secteur, que la carte des ventes d’Alençon permet de trier une à une.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique publie un indicateur de loyer d’annonce, charges comprises, pour un bien non meublé proposé au troisième trimestre 2025. À Alençon, il s’établit à 10,1 € par mètre carré pour un appartement, avec un intervalle de prédiction de 7,9 à 13,0 €, et à 8,4 € pour une maison, entre 6,8 et 10,5 € (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Les deux valeurs sont mesurées sur la commune, à partir de 6 374 annonces d’appartements et de 1 265 annonces de maisons. Comme souvent, la maison se loue moins cher au mètre carré que l’appartement, car sa surface est plus grande.
Les quartiers et secteurs
Le centre ancien, traversé par la Sarthe, rassemble des immeubles et des maisons de ville anciennes autour de la basilique Notre-Dame, de la maison natale de sainte Thérèse de Lisieux et des rues commerçantes. On y trouve surtout des appartements dans des immeubles anciens, parfois à rénover. Dans ce bâti, l’isolation, le chauffage et l’état des parties communes méritent une vérification attentive, car ils conditionnent à la fois le DPE, les charges et la possibilité de louer.
Autour du centre, les faubourgs puis les quartiers pavillonnaires offrent des maisons avec jardin, construites à différentes époques. Leur prix dépend fortement de l’état du bâti et de la performance énergétique : deux maisons de même surface peuvent se vendre à des prix très différents selon les travaux à prévoir.
Les quartiers de Perseigne et de Courteille, composés en grande partie de logements collectifs, ont fait l’objet d’un programme de rénovation urbaine avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), qui a combiné démolitions, réhabilitations et aménagement des espaces publics. Leurs ventes se comparent d’abord entre elles, tant le bâti y diffère de celui du reste de la ville.
Au-delà des limites communales, la communauté urbaine d’Alençon regroupe des communes normandes et sarthoises, où l’offre se compose surtout de maisons. Un acheteur qui compare les prix à l’échelle du bassin de vie doit tenir compte des trajets quotidiens vers le centre.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 1 336 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 67 000 €, un logement de 70 m² environ 94 000 € et une maison de 100 m² environ 134 000 €, hors frais. Ces montants restent des repères : entre un appartement de Perseigne et une maison de ville rénovée du centre, l’écart au mètre carré peut être important, comme le laisse deviner la distance de 24,5 % entre moyenne et médiane.
Au prix s’ajoutent les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire : droits de mutation perçus par le département de l’Orne et la commune, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France les calcule pour un bien précis. La garantie du prêt, l’assurance emprunteur et les éventuels frais de dossier complètent le financement ; les taux moyens publiés chaque mois par la Banque de France permettent de situer une offre de crédit.
À Alençon, le poste travaux mérite une place centrale dans le plan de financement. Avec un logement de 70 m² autour de 94 000 €, une rénovation énergétique complète peut représenter une part importante du coût total : l’intégrer au prêt dès l’achat évite souvent un second financement. Le DPE, remis avant la signature, donne la classe énergétique et une estimation des dépenses annuelles d’énergie. France Rénov, le service public de la rénovation de l’habitat, informe gratuitement sur les aides et oriente vers un conseiller proche.
La taxe foncière, dont les taux sont votés par la commune et la communauté urbaine d’Alençon, et, en copropriété, les charges et les travaux votés en assemblée générale complètent le coût de détention. Dans les immeubles collectifs, anciens ou réhabilités, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale renseignent sur les travaux à venir : ils se demandent au vendeur avant toute offre.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge et la nature du bien, diagnostics amiante, plomb, termites, électricité, gaz et assainissement. Dans les grands ensembles comme dans les maisons anciennes du centre, les diagnostics amiante et plomb, qui dépendent de l’âge de la construction, méritent une lecture attentive. L’état des risques et pollutions s’établit à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique ; pour une adresse proche de la Sarthe, il indique si elle est concernée par un plan de prévention des risques.
Côté location, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience), et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Avec un indicateur de loyer d’annonce de 10,1 € par mètre carré pour un appartement (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), un investisseur doit rapporter le coût des travaux de mise à niveau à des loyers modérés avant d’acheter pour louer.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Alençon sur Service-Public.fr. L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct, qui ne concerne que les territoires qui l’ont demandé.
Dans le centre ancien, autour de la basilique Notre-Dame et des autres monuments protégés, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un immeuble sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ; le service urbanisme de la mairie indique les règles applicables à une adresse. L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Sur les douze mois achevés fin décembre 2024, 328 ventes ont été enregistrées à Alençon, contre 388 sur les douze mois précédents : le nombre de transactions a reculé de 15,5 %, soit 60 ventes de moins. Ce repli intervient dans une période de remontée des taux de crédit qui a freiné le marché de l’ancien.
Le volume mesure l’activité, pas le niveau des prix : 60 ventes de moins ne disent pas à elles seules si les prix ont baissé. Pour un acheteur, un marché moins actif laisse en général plus de temps pour visiter et négocier, surtout face à un DPE médiocre, que le calendrier d’interdiction de location rend moins attractif pour les investisseurs. Pour un vendeur, la référence utile reste les ventes comparables récentes du même secteur, plutôt que les prix affichés en annonce.
Les chiffres présentés couvrent cinq ans et ne décrivent pas l’évolution des prix mois par mois. La carte des ventes d’Alençon, alimentée par les données DVF avec un décalage de plusieurs mois, montre les transactions les plus récentes.
