Saint-Brieuc : ce que coûte un logement, à l’achat et en location
Préfecture des Côtes-d’Armor, Saint-Brieuc affiche un prix moyen de 1 968 € le mètre carré et une médiane de 1 692 €. Ce guide s’appuie sur les 5 329 ventes enregistrées dans la commune par les données DVF sur cinq ans et sur la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique. Il détaille le prix médian, le budget selon la surface, les loyers d’annonce des appartements et des maisons, puis les obligations à vérifier : DPE, état des risques, classement éventuel en zone tendue.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie, recensent 5 329 ventes à Saint-Brieuc sur les cinq dernières années. Le prix médian s’établit à 1 692 € le mètre carré et la moyenne à 1 968 €. La médiane partage les ventes en deux moitiés égales : c’est le repère à retenir pour situer un bien ordinaire. L’écart de 16,3 % entre moyenne et médiane indique un marché très étiré, où une minorité de biens, souvent des maisons rénovées ou des logements bien placés, se vend nettement plus cher que le reste.
Le rythme des transactions a ralenti : 913 ventes en 2024 contre 1 065 en 2023, soit une baisse de 14,3 %. Ce repli du volume signifie moins d’acheteurs actifs ; il ne permet pas, à lui seul, de conclure à une baisse des prix.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 11,4 € par mètre carré charges comprises pour un appartement non meublé (intervalle de prédiction de 9,1 à 14,2 €) et de 9,7 € pour une maison (7,7 à 12,3 €), sur des annonces du troisième trimestre 2025 (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Les deux indicateurs sont mesurés sur la commune, à partir d’un grand nombre d’annonces. Le loyer au mètre carré plus bas des maisons s’explique en partie par leur surface plus grande : le loyer au mètre carré diminue quand la surface augmente. Il s’agit de loyers demandés, pas de loyers signés.
Les quartiers et secteurs
Saint-Brieuc est bâtie sur un plateau entaillé par deux vallées, celle du Gouët et celle du Gouédic, qui découpent la ville en secteurs bien distincts. Le centre ancien, sur le plateau, réunit des immeubles et des maisons de ville anciennes, souvent à rénover, où se trouvent une grande partie des petits appartements proposés à la vente et à la location. Autour, les faubourgs mêlent maisons de ville mitoyennes et petits immeubles.
Vers la mer, le secteur du port du Légué, à l’embouchure du Gouët, offre un cadre différent, au contact de la baie de Saint-Brieuc. Plus loin du centre, des ensembles d’appartements et des quartiers pavillonnaires plus récents complètent l’offre. Les pentes des vallées, l’exposition et la vue font varier fortement la valeur de deux biens pourtant proches. La carte des ventes DVF permet de comparer un bien aux transactions réellement enregistrées dans les rues voisines.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 1 692 € le mètre carré, un appartement de 50 m² représente environ 85 000 €, un logement de 70 m² environ 118 000 € et une maison de 90 m² environ 152 000 €, hors frais d’acquisition. Ces montants restent des ordres de grandeur : l’état du bien, sa performance énergétique et la présence d’un extérieur font varier le prix de plusieurs milliers d’euros.
Les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », sont composés pour l’essentiel de droits de mutation reversés aux collectivités ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France. Dans le bâti ancien, très présent à Saint-Brieuc, un budget de travaux est souvent indispensable : isolation, menuiseries, chauffage. France Rénov informe gratuitement sur les aides à la rénovation énergétique. Pour un appartement, il faut aussi lire les procès-verbaux d’assemblée générale et vérifier les charges de copropriété. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat, utiles pour évaluer une offre de prêt.
Pour un investisseur, le calcul est direct : un appartement de 50 m² acheté environ 85 000 € et loué au niveau de l’indicateur de 11,4 € le mètre carré (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin) correspondrait à un loyer d’annonce d’environ 570 € par mois charges comprises. Ce rapport entre prix et loyer, favorable sur le papier, doit être corrigé de la vacance, des charges non récupérables, de la fiscalité et surtout des travaux de rénovation énergétique.
Les démarches et obligations
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (loi Climat et Résilience) ; les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Pour un bailleur, un bien mal classé doit donc être acheté avec un budget de travaux, ou à un prix qui en tient compte.
L’état des risques et pollutions est obligatoire dans toute vente et toute location. Il se consulte sur Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique, à partir de l’adresse exacte du bien, ce qui est particulièrement utile pour un logement situé en fond de vallée ou près du littoral.
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Saint-Brieuc sur Service-Public.fr.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs sur le bail, le financement et la fiscalité. Service-Public.fr détaille les étapes d’une vente, de l’avant-contrat à l’acte authentique.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Avec 14,3 % de ventes en moins entre 2023 et 2024, le marché briochin laisse plus de place à la négociation, surtout pour les biens anciens au DPE médiocre, qu’il vaut mieux aborder avec un chiffrage de travaux. Les chiffres présentés ici s’arrêtent au 31 décembre 2024, dernière date disponible dans les données DVF pour Saint-Brieuc.
Pour un vendeur, la médiane de 1 692 € le mètre carré est le point de départ réaliste ; viser la moyenne de 1 968 € suppose un bien en bon état ou un emplacement recherché. Pour un locataire, les indicateurs de loyer d’annonce de 11,4 € pour un appartement et de 9,7 € pour une maison (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), avec leurs intervalles, permettent de repérer une annonce hors marché. Pour un bailleur, la rénovation énergétique devient la condition pour continuer à louer.