Noisy-le-Sec : prix réels des ventes, loyers encadrés et achat
Ce guide s’adresse à qui veut acheter, vendre ou louer à Noisy-le-Sec. Il part des 1 074 ventes DVF enregistrées sur cinq ans pour donner le prix médian, des budgets types et la lecture d’une année où le nombre de ventes a bondi. Il détaille aussi ce qui distingue la commune pour un bailleur : zone tendue et encadrement des loyers d’Est Ensemble, avec un loyer de référence à respecter. Les loyers cités sont des indicateurs d’annonce de l’ANIL, sourcés et datés. Ce qui ne peut pas être affirmé avec certitude renvoie à la source officielle où le vérifier.
Le marché en chiffres
Les données DVF recensent 1 074 ventes à Noisy-le-Sec sur les cinq dernières années. Le prix médian ressort à 3 928 € par m² : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. La moyenne atteint 4 281 € par m², soit 9,0 % de plus. Cet écart signale un marché hétérogène : certaines ventes, plus chères, relèvent la moyenne, et la médiane reste le meilleur repère pour situer un bien courant.
Traduits en budgets, au prix médian :
- 45 m² : environ 177 000 € ; - 60 m² : environ 236 000 € ; - 80 m² : environ 314 000 €.
Ces montants s’entendent hors frais d’acquisition. Ils donnent un ordre de grandeur, pas une estimation : l’époque de construction, l’état, l’étage, l’extérieur, la proximité de la gare et le classement énergétique font varier le prix d’un bien à l’autre.
Côté location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne pour un appartement non meublé un indicateur de loyer d’annonce de 19,0 € par m², charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 15,7 à 22,9 €. Pour une maison, l’indicateur est de 17,0 € par m², lui aussi mesuré sur la commune, mais son intervalle, de 10,4 à 27,7 €, est large : il se lit avec prudence (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin ; annonces du 3e trimestre 2025). À titre d’ordre de grandeur, un appartement de 50 m² se situerait autour de 950 € par mois charges comprises. Il s’agit d’un loyer d’annonce : le loyer signé doit en outre respecter les plafonds de l’encadrement, détaillés plus bas.
Les quartiers et secteurs
La médiane de 3 928 € par m² mélange des biens très différents. Noisy-le-Sec juxtapose plusieurs types de tissu urbain :
- le centre-ville et les abords de la gare, où se concentrent les immeubles collectifs, les commerces et les services ; - les grands ensembles d’habitat collectif, dont les prix au mètre carré se situent généralement en dessous de ceux des résidences récentes ; - les secteurs pavillonnaires, où les maisons individuelles se négocient selon la taille du terrain et l’état du bâti ; - les programmes neufs, dont les ventes sur plan figurent aussi dans les données DVF et relèvent souvent la moyenne.
La desserte pèse dans la valeur d’un bien. La gare de Noisy-le-Sec est desservie par le RER E, qui mène vers Paris, et par le tramway T1, qui traverse la Seine-Saint-Denis vers l’ouest. Le prolongement du T1 vers l’est, jusqu’à Val-de-Fontenay, est engagé ; son calendrier se suit sur les sites de la ville et d’Île-de-France Mobilités, et il ne faut pas acheter en tablant sur une date.
La carte des ventes de cette page permet de repérer les transactions réelles autour d’une adresse et de comparer un prix demandé aux prix effectivement payés dans le même secteur.
Le budget complet d’un achat
Le prix du bien n’est qu’une partie du coût total. S’y ajoutent :
- les frais d’acquisition, composés surtout des droits de mutation perçus par le département et la commune, puis des émoluments et débours du notaire ; leur montant exact se calcule avec le simulateur des Notaires de France, et il est réduit dans le neuf ; - les frais de garantie du prêt, caution ou hypothèque, et le cas échéant des frais de dossier ; - en copropriété, les charges courantes et les appels de fonds pour travaux votés : dans les immeubles anciens ou les grands ensembles, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le plan pluriannuel de travaux, quand il existe, sont à lire avant de signer ; - la taxe foncière, dont le vendeur peut communiquer le dernier avis.
Au prix médian, dix mètres carrés représentent environ 39 000 €. En copropriété, la surface privative mesurée selon la loi Carrez mérite donc d’être contrôlée : si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix.
Pour un investissement locatif, le calcul doit partir du loyer autorisé par l’encadrement, et non du loyer affiché dans les annonces voisines. Pour le financement, la Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat.
Les démarches et obligations
Pour l’acheteur, le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur. Il comprend notamment :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; - l’état des risques et pollutions, obligatoire, établi à partir des informations publiées sur Géorisques, service du ministère de la Transition écologique ; - le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ; - l’état relatif à l’amiante pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; - les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans.
L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat.
Pour le bailleur, deux règles se cumulent. Noisy-le-Sec appartient à l’agglomération parisienne classée en zone tendue par le décret n° 2013-392 : le préavis du locataire d’un logement vide y est réduit à un mois et la fixation du loyer entre deux locataires est encadrée. La commune applique en plus l’encadrement des loyers mis en place sur le territoire d’Est Ensemble : chaque bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré fixés par arrêté préfectoral selon le secteur, le type de logement, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement.
Côté énergie, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. France Rénov accompagne les projets de rénovation énergétique, et l’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs, y compris sur le calcul du loyer encadré.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes a bondi : 331 sur les douze mois qui s’achèvent fin décembre 2025, contre 129 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 156,6 %. Une telle variation sur une seule année se lit avec prudence. Elle peut traduire un regain d’activité après une année creuse, mais aussi la livraison groupée de logements neufs, dont les ventes sont enregistrées au même titre que celles de l’ancien, ou encore un rattrapage dans l’enregistrement des actes.
Pour un vendeur, un marché plus actif offre davantage de références récentes, ce qui rend les écarts entre prix affiché et prix réel plus faciles à repérer par les acheteurs. Pour un acheteur, l’écart de 9,0 % entre moyenne et médiane rappelle qu’il faut comparer un bien à des ventes du même type et du même secteur, et non à un chiffre communal global.
La base DVF étant publiée avec un décalage de plusieurs mois, les ventes les plus récentes n’y figurent pas encore. Après une année de ventes aussi atypique, la démarche la plus sûre reste de comparer un projet aux ventes du même secteur visibles sur la carte, en distinguant l’ancien des programmes neufs, puis de faire estimer le bien par un professionnel qui l’a visité.