Montmagny (Val-d’Oise) : prix au m², loyers et marché en 2026
Aux portes de la Seine-Saint-Denis, Montmagny a enregistré 635 ventes en cinq ans, pour un prix médian de 3 313 € le mètre carré selon les données DVF du ministère de l’Économie. L’activité progresse : 124 ventes sur les douze derniers mois mesurés, contre 95 sur les douze mois précédents. Ce guide rassemble les prix, les loyers d’annonce officiels, le budget complet d’un achat et les obligations à connaître avant d’acheter ou de louer dans la commune, chaque chiffre avec sa source.
Le marché en chiffres
Les données DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées par le ministère de l’Économie à partir des actes de vente enregistrés, recensent 635 ventes à Montmagny sur les cinq dernières années. La plus récente prise en compte date du 29 décembre 2025. Le prix médian s’établit à 3 313 € le mètre carré et la moyenne à 3 471 €.
La moitié des biens s’est vendue sous 3 313 € le mètre carré, et la moyenne ne dépasse ce seuil que de 4,8 %. Cet écart faible décrit un marché où les prix restent groupés, sans segment haut de gamme assez important pour tirer fortement la moyenne vers le haut.
Pour la location, la carte des loyers du ministère de la Transition écologique donne un indicateur de loyer d’annonce de 19,3 €/m² charges comprises pour un appartement non meublé, avec un intervalle de prédiction à 95 % compris entre 15,8 € et 23,6 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Cette valeur est mesurée sur la commune elle-même, à partir de 726 annonces d’appartements.
Pour une maison, l’indicateur est de 17,2 €/m², dans un intervalle très large de 10,4 € à 28,5 €/m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Il n’est pas mesuré sur Montmagny seule : avec 65 annonces de maisons dans la commune, il est estimé à l’échelle d’un regroupement de communes voisines. Sa fiabilité est faible, et il ne peut servir que d’ordre de grandeur.
Ces indicateurs portent sur des annonces du 3e trimestre 2025 et sur un bien de référence non meublé : ce sont des loyers affichés, pas des loyers signés.
Les secteurs de la commune
Montmagny se situe au sud du Val-d’Oise, à la limite de la Seine-Saint-Denis. La commune partage avec des communes voisines, dont Villetaneuse et Groslay, l’espace naturel régional de la Butte Pinson : un relief boisé ouvert au public, à la frontière des deux départements.
L’habitat mêle un centre ancien, des quartiers pavillonnaires et des ensembles d’immeubles collectifs. Entre un pavillon proche des espaces verts de la butte et un appartement en résidence, le prix au mètre carré n’obéit pas aux mêmes critères, alors que la médiane communale les additionne. Pour estimer un bien précis, la carte des ventes de la commune permet de retrouver, adresse par adresse, les ventes de biens comparables dans la même rue.
La gare de Deuil – Montmagny, implantée sur le territoire de Deuil-la-Barre en limite de la commune, est desservie par la ligne H du Transilien vers Paris-Nord. La distance à cette gare, à pied ou en bus, pèse dans l’attrait d’un logement pour qui travaille à Paris.
La commune appartient à la communauté d’agglomération Plaine Vallée.
Le budget complet d’un achat
Au prix médian de 3 313 €/m², un appartement de 50 m² représente environ 166 000 €, un logement de 70 m² environ 232 000 € et une maison de 90 m² environ 298 000 €. Un jardin, l’état du bien ou la proximité de la gare peuvent faire varier nettement le prix d’un logement précis.
Les frais d’acquisition viennent en plus : droits de mutation perçus par le département du Val-d’Oise et la commune, émoluments du notaire et débours. Le simulateur des Notaires de France permet d’en connaître le montant avant de faire une offre, selon le prix et la nature du bien, ancien ou neuf. La Banque de France publie chaque mois les taux moyens des crédits à l’habitat.
Dans une commune où se côtoient pavillons et immeubles collectifs, les dépenses qui suivent l’achat diffèrent fortement : en copropriété, charges, travaux votés et fonds de travaux, visibles dans les procès-verbaux d’assemblée générale ; pour un pavillon ancien, isolation, toiture ou chauffage, pour lesquels France Rénov oriente gratuitement vers les aides. La taxe foncière, dont les taux sont votés localement, se lit sur l’avis d’imposition du vendeur.
Pour un projet locatif, l’indicateur de 19,3 €/m² pour un appartement correspond à environ 965 € par mois charges comprises pour 50 m² (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). Douze mois de cet indicateur, soit 231,6 €/m², représentent 7,0 % du prix médian au mètre carré. Ce rapport brut reste indicatif : il est calculé avant charges, vacance, frais et impôts, et rapproche un loyer d’appartement d’une médiane mêlant maisons et appartements.
Les démarches et obligations
Le classement en zone tendue, qui réduit à un mois le préavis du locataire et encadre la fixation du loyer entre deux locataires (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), résulte d’un décret dont la liste a été élargie en 2023 : il se vérifie pour Montmagny sur Service-Public.fr.
L’encadrement des loyers par arrêté préfectoral est un dispositif distinct. Il s’applique notamment dans les communes de Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis, dont la voisine Villetaneuse ; il dépend toutefois d’une demande propre à chaque territoire et ne s’étend pas de lui-même aux communes voisines d’un autre département.
Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, et les classes F puis E suivront selon le calendrier légal. Pour un appartement ou un pavillon acheté afin d’être loué, le DPE se lit avant de signer et les travaux se chiffrent avant l’offre.
Le vendeur remet un dossier de diagnostics techniques : DPE, état des risques et pollutions et, selon l’âge et les équipements du logement, amiante, plomb, électricité, gaz et termites lorsqu’un arrêté préfectoral le prévoit. L’état des risques et pollutions est obligatoire ; il se prépare à partir de Géorisques, le service du ministère de la Transition écologique qui recense les aléas adresse par adresse.
L’ANIL et le réseau des ADIL (anil.org) informent gratuitement locataires, bailleurs et acquéreurs. Service-Public.fr détaille le délai de rétractation de l’acquéreur et les étapes de la vente, de l’avant-contrat à l’acte authentique.
L’évolution récente et ce qu’elle change
Le nombre de ventes progresse : 124 transactions sur les douze derniers mois mesurés, jusqu’à fin décembre 2025, contre 95 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 30,5 %. Rapportées aux 15 105 habitants de la commune, ces 124 ventes représentent environ 8,2 ventes pour 1 000 habitants en un an.
La dernière période compte pour 19,5 % des 635 ventes des cinq dernières années, soit à peu près un cinquième : l’activité se redresse sans rompre avec le rythme moyen de la période. Pour un acheteur, les références récentes restent peu nombreuses à l’échelle d’une rue : il vaut mieux élargir la comparaison aux ventes des rues voisines. Pour un vendeur, cette progression ne dit rien à elle seule des prix.
Les données DVF sont publiées avec un décalage de plusieurs mois, et les ventes de 2026 n’y figurent pas encore. Avant de fixer un prix ou de faire une offre, les ventes les plus récentes du même secteur et les annonces en cours dans le même quartier de Montmagny complètent utilement ces chiffres.