Des terrains de toutes tailles, des montants impossibles à résumer
Les 400 terrains vendus vont de 5 m² à plus de 7 hectares. La moitié mesure entre 134 et 1 118 m², 84 font moins de 100 m² et 59 dépassent 2 500 m². Les montants enregistrés vont de 1 000 € à plus de 13 millions d'euros, parce qu'une même mutation peut réunir un terrain, d'autres parcelles et parfois des bâtiments. Une médiane calculée sur ces montants mélangerait des opérations sans rapport entre elles : elle serait trompeuse. Le marché est étroit, avec 90 ventes en 2024, quand les maisons en comptent 221 la même année.
Pour estimer une parcelle, il vaut mieux comparer les ventes voisines une à une dans l'outil public de consultation des valeurs foncières, en vérifiant pour chacune le nombre de parcelles et la présence d'un bâtiment.
Constructible ou non : le plan local d'urbanisme d'abord
La valeur d'un terrain dépend d'abord de son zonage : urbain, à urbaniser, agricole ou naturel. Le règlement applicable se consulte sur le Géoportail de l'urbanisme. Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si le projet envisagé est réalisable et fige les règles d'urbanisme pendant dix-huit mois. Le prix affiché ne comprend pas toujours la viabilisation : raccordement à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement collectif ou création d'un assainissement individuel, accès à la voie publique. Sur un terrain en pente, les terrassements et les fondations pèsent aussi sur le budget.
Bornage, étude de sol et état des risques
Toute promesse ou vente d'un terrain sur lequel l'acquéreur veut bâtir une habitation doit préciser si son descriptif résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, ce descriptif doit résulter d'un bornage. Si la mention manque, l'acquéreur peut agir en nullité dans le mois qui suit l'acte authentique (article L115-4 du Code de l'urbanisme).
Si le terrain est situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable, valable trente ans si le sol n'a pas été remanié (obligation créée par la loi ELAN, articles L132-4 et L132-5 du Code de la construction et de l'habitation). Le niveau d'exposition de la parcelle se vérifie sur Géorisques. L'état des risques, annexé à la promesse, signale aussi les plans de prévention qui s'appliquent : une vérification utile dans une ancienne ville minière.