Plus cher au mètre carré, le plus petit budget à l'achat
Sur la période février 2023 - décembre 2024, les appartements de 30 m² ou moins se vendent 1 760 €/m² en médiane (438 ventes), contre 1 250 €/m² pour l'ensemble des appartements : environ 41 % de plus au mètre carré. La cuisine, la salle d'eau et l'entrée coûtent presque autant dans 20 m² que dans 60 m², et ce coût fixe se répartit sur peu de surface. Ces petites surfaces restent un marché de niche : 1 094 ventes sur 14 015 appartements vendus depuis juillet 2020, soit environ 8 %.
Une fourchette de 1 333 à 2 134 €/m²
La moitié des ventes se situe entre 1 333 €/m² et 2 134 €/m², un écart d'environ 60 %. Pour un studio de 25 m², cela correspond à un budget compris entre 33 000 € et 53 000 €. Au prix médian, 20 m² reviennent à environ 34 000 € et 30 m² à environ 51 000 €, hors frais d'acquisition. L'étage, l'ascenseur, l'état de l'immeuble et surtout l'étiquette énergétique font l'essentiel de l'écart : un studio classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025.
Deux évolutions du DPE jouent en faveur des petites surfaces. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont ajustés pour les logements de moins de 40 m², dont l'étiquette était souvent pénalisée. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 : un studio chauffé à l'électricité peut gagner une classe sans travaux. Un DPE ancien mérite donc d'être refait avant d'acheter pour louer.
Acheter pour louer : ce que disent les chiffres
Le loyer d'annonce des appartements d'une ou deux pièces est estimé à 11,4 €/m² par mois, charges comprises, non meublé (Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, 3e trimestre 2025), soit environ 137 € par mètre carré et par an. Rapporté au prix médian de 1 706 €/m², le rendement brut approche 8 %. Ce chiffre est surestimé : le loyer inclut les charges, l'indicateur porte sur un logement de référence de 37 m², et il faut encore déduire la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et les travaux. Pour être loué, le studio doit aussi respecter la décence : une pièce principale d'au moins 9 m² sous 2,20 mètres de plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.