Un marché de terrains très étroit
Sur la même période, DVF recense dans la commune 5 332 ventes de maisons et 20 635 ventes d'appartements : parmi les ventes de logements et de terrains, les terrains nus représentent environ une sur cinquante. Leur nombre varie fortement d'une année à l'autre : 157 en 2021, 119 en 2022, 85 en 2023 et 94 en 2024. Ces ventes réunissent des biens sans rapport entre eux, des parcelles de quelques dizaines de mètres carrés comme des transactions de plus d'un million d'euros, et 104 d'entre elles sont inférieures à 20 000 €. DVF enregistre le prix global de chaque vente, qui peut porter sur plusieurs parcelles : le diviser par une surface donnerait un chiffre trompeur. Aucun prix au mètre carré n'est donc affiché ici.
Ce qui fait la valeur d'un terrain à bâtir
- la constructibilité fixée par le plan local d'urbanisme métropolitain (zone, emprise au sol, hauteur autorisée), consultable sur le Géoportail de l'urbanisme ; un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si un projet précis est réalisable ;
- la viabilisation, c'est-à-dire les raccordements à l'eau, à l'électricité, à l'assainissement et à la voirie ; leur coût se chiffre avant toute offre ;
- le bornage : hors lotissement, la promesse ou l'acte de vente d'un terrain destiné à recevoir une habitation doit indiquer si son descriptif résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, c'est le descriptif issu du bornage qui doit y figurer (article L115-4 du Code de l'urbanisme) ;
- la division : un terrain détaché d'une parcelle déjà bâtie, situation courante en ville, peut exiger une déclaration préalable ou un permis d'aménager avant la vente.
Étude de sol et risques naturels
Depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles doit fournir une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique (articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). L'obligation ne vaut pas dans les secteurs où les règles d'urbanisme n'autorisent pas de maisons individuelles. L'exposition de chaque parcelle se vérifie sur Géorisques, qui signale aussi les zones inondables : une donnée à regarder de près dans une commune traversée par la Loire et l'Erdre, avant même de discuter le prix.