Un marché bien plus mince que celui des maisons
Sur la même période, DVF recense 1 856 ventes de maisons et 8 731 ventes d'appartements dans la commune : il se vend environ trois maisons et demie pour un terrain nu. Le rythme ralentit, de 124 ventes de terrain en 2021 à 94 en 2024. Le marché mêle des profils très différents : 76 ventes portent sur moins de 100 m², des surfaces qui peuvent difficilement accueillir une maison, tandis que 38 dépassent un hectare, sans commune mesure avec une parcelle de maison individuelle.
Pourquoi aucun prix au mètre carré n'est affiché
Dans les Demandes de valeurs foncières, la valeur déclarée est celle de la vente entière : lorsqu'une vente regroupe plusieurs parcelles, le prix les couvre toutes. Le fichier mêle en outre terrains à bâtir, jardins, parcelles agricoles et espaces naturels. À Aix, pour les seuls terrains de 700 à 1 100 m², les 49 ventes enregistrées vont de 1 000 € à 21,7 millions d'euros. Diviser l'un par l'autre produirait un prix au mètre carré sans signification. Pour un terrain précis, les ventes voisines se consultent parcelle par parcelle dans l'application publique de consultation des DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr), et un notaire peut fournir des références comparables.
Constructible ou non : PLU, certificat d'urbanisme et bornage
Le plan local d'urbanisme applicable fixe ce qui peut être construit sur chaque parcelle ; il se consulte sur le Géoportail de l'urbanisme. Un certificat d'urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si le projet envisagé est réalisable et si les réseaux desservent le terrain. La viabilisation, c'est-à-dire le raccordement à l'eau, à l'électricité, aux eaux usées et l'accès, peut coûter cher lorsque la parcelle est éloignée des réseaux ; sans tout-à-l'égout, un assainissement individuel devra être installé et contrôlé. Pour un terrain destiné à la construction d'un logement, l'acte doit préciser si sa description résulte d'un bornage (article L115-4 du Code de l'urbanisme).
Argiles et débroussaillement : deux vérifications avant de signer
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN impose au vendeur d'un terrain constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles de fournir une étude géotechnique préalable ; la carte de ces zones se consulte sur Géorisques. Les obligations légales de débroussaillement visent, dans les Bouches-du-Rhône, les terrains implantés dans ou à moins de 200 mètres des bois, forêts, landes, maquis et garrigues : une maison construite sur une telle parcelle impose en principe de débroussailler sur 50 mètres autour d'elle. L'acquéreur doit en être informé via l'état des risques depuis le 1er janvier 2025 (article L134-16 du Code forestier).