Un indicateur pensé pour une maison de référence
La Carte des loyers ne publie d'indicateur ni pour les grandes maisons ni pour les villas. L'indicateur maison, calculé à l'échelle de la commune sur 2 673 annonces, décrit une maison de référence : appliqué tel quel à une grande surface, il donne un ordre de grandeur, pas un loyer attendu. Pour les appartements, la carte montre que le loyer au mètre carré baisse avec la taille : les trois pièces et plus se louent 20 % moins cher au mètre carré que les une ou deux pièces (17,5 contre 21,9 €/m²). Rien ne permet donc de supposer que le taux de 19,7 €/m² s'applique à l'identique à 150 ou 200 m².
De 2 080 à 4 190 € par mois pour 150 m²
L'intervalle de prédiction à 95 % de l'indicateur maison va de 13,9 à 27,9 €/m², soit, pour 150 m², d'environ 2 080 à 4 190 € par mois ; au taux indicatif, 200 m² ressortent autour de 3 930 €. Du simple au double, l'écart reflète ce qui fait la valeur d'une grande maison ici : la surface et l'entretien du terrain, une piscine, la vue, l'état des équipements et le temps d'accès au centre. Rapporté au prix de vente médian des maisons de plus de 120 m² (6 386 €/m² sur 736 ventes entre juillet 2020 et décembre 2024, DVF), le taux indicatif correspond à un loyer annuel d'environ 3,7 % du prix, en brut.
Piscine, jardin, débroussaillement : ce que le bail doit prévoir
Une piscine enterrée non close doit être équipée d'un dispositif de sécurité normalisé, barrière, couverture, abri ou alarme (loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003). Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire l'entretien courant du jardin privatif : allées, pelouses, massifs, taille et élagage des arbres et arbustes. L'entretien de la piscine, lui, gagne à être détaillé dans le bail. Dans les Bouches-du-Rhône, l'état des risques remis au locataire indique depuis le 1er janvier 2025 si le terrain est soumis aux obligations légales de débroussaillement (article L134-16 du Code forestier) : le contrat a tout intérêt à préciser qui le réalise pendant la location.
Résidence principale : les règles qui s'appliquent
Louée comme résidence principale, une grande maison obéit aux mêmes règles qu'un autre logement : bail de trois ans au moins si elle est louée vide par un particulier, d'un an si elle est meublée. Aix-en-Provence étant classée en zone tendue, le préavis du locataire est d'un mois et le loyer d'un nouveau bail ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire. Une maison classée G ne peut plus être louée depuis le 1er janvier 2025 ; les classes F suivront en 2028 et E en 2034.