Offre de vente au locataire avec droit de préemption — Article 15-II

[Nom, prénom du BAILLEUR]

[Adresse]

Destinataire :

[Nom, prénom du LOCATAIRE]

[Adresse du logement loué]

Lettre recommandée avec accusé de réception OU Acte de commissaire de justice

À [Ville], le [Date]

Objet : Offre de vente valant droit de préemption — Congé pour vente — Article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 — Logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Faisant suite à ma décision de vendre le logement que vous occupez en vertu du bail signé le [date], et conformément à l''article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, je vous notifie par la présente le congé pour vente du bail à son prochain terme, soit le [date d''échéance], avec préavis de six (6) mois.

Cette notification vaut, de plein droit, offre de vente à votre profit aux conditions ci-après. Vous disposez d''un droit de préemption que vous pouvez exercer dans les conditions détaillées dans la présente.

1. Préavis légal

• Préavis applicable : 6 mois avant l''échéance du bail (article 15-II loi 89-462)
• Date de fin du bail : [ ]
• Date limite de libération des lieux si non préemption : [date d''échéance]

2. Désignation du bien faisant l''objet de l''offre

• Adresse complète : [ ]
• Type : [maison / appartement]
• Surface habitable (loi Boutin) : [ ] m²
• Surface loi Carrez (copropriété) : [ ] m²
• Nombre de pièces principales : [ ]
• Désignation en copropriété : lot n°[ ], tantièmes [ /1000e]
• Dépendances : [cave, parking, garage, jardin — préciser lots]
• Description : [état général, dernière rénovation, équipements]

3. Prix et conditions de l''offre

Prix de vente proposé : [montant en chiffres] euros ([montant en lettres] euros) net vendeur

• Conditions générales : vente libre, sans charge particulière
• Frais d''acte (droits de mutation, émoluments notaire, publicité foncière) : à votre charge en qualité d''acquéreur éventuel
• Notaire rédacteur envisagé : Maître [Nom], notaire à [ville]
• Diagnostics techniques : l''ensemble du Dossier de Diagnostic Technique est à votre disposition (DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP, etc.)
• État hypothécaire : état en cours de production, garanti apurable avant vente

4. Exercice du droit de préemption

Délai d''acceptation

Vous disposez d''un délai de deux (2) mois à compter de la réception de la présente notification pour exercer votre droit de préemption. Ce délai est d''ordre public et ne peut être abrégé.

Modalités d''exercice

Pour exercer votre droit de préemption, vous devez :

1. M''adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (ou acte d''huissier) dans le délai de 2 mois

2. Mentionner expressément votre acceptation de l''offre aux conditions ci-dessus

3. Indiquer si vous envisagez de recourir à un prêt immobilier pour financer l''acquisition

Délais après acceptation

Si vous acceptez l''offre dans le délai de 2 mois :

• Sans prêt : vous disposerez de deux (2) mois supplémentaires pour finaliser la vente par acte authentique
• Avec prêt : vous disposerez de quatre (4) mois supplémentaires (total 6 mois) pour l''obtention du prêt et la signature de l''acte authentique

Au-delà de ces délais, l''acceptation est considérée comme caduque et le bailleur retrouve sa liberté de vendre à un tiers.

Absence de réponse

Votre silence pendant le délai de 2 mois vaut renonciation à votre droit de préemption. Je pourrai alors procéder à la vente à un tiers aux conditions mentionnées dans la présente.

5. Droit de repentir en cas de vente à prix inférieur

Conformément à l''article 15-II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 :

> « Le bailleur qui entend vendre son logement à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l''acquéreur est tenu de notifier de nouveau au locataire son offre de vente. »

Concrètement, si après votre renonciation, je vends à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses (par exemple intégration du mobilier, conditions de paiement facilitées, durée plus longue), le notaire rédacteur de la vente est légalement tenu de vous notifier cette nouvelle offre. Vous disposerez alors d''un nouveau droit de préemption d''un (1) mois pour exercer votre option aux conditions révisées.

Cette garantie empêche tout contournement du droit de préemption par une vente secrète à prix réduit.

6. Protection du locataire âgé à ressources modestes

Conformément à l''article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, si vous êtes âgé(e) de plus de 65 ans à la date d''échéance du bail ET si vos ressources annuelles sont inférieures au plafond PLUS, je ne peux m''opposer au renouvellement de votre bail qu''en vous proposant un logement de remplacement correspondant à vos besoins et possibilités, situé dans votre secteur géographique.

Exception : cette protection ne s''applique pas si :

• Moi-même, bailleur, suis âgé(e) de plus de 65 ans
• OU si mes ressources sont également inférieures au plafond PLUS

Si vous pensez être concerné(e), merci de me le faire savoir dans les meilleurs délais en joignant tous justificatifs utiles (avis d''imposition).

7. Notice d''information obligatoire

À peine de NULLITÉ du présent congé, la notice d''information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, conformément à l''arrêté du 13 décembre 2017, est jointe à la présente.

Cette notice détaille notamment :

• Votre droit de préemption et ses modalités d''exercice
• Les délais applicables
• Les voies de recours en cas de contestation
• La protection du locataire âgé à ressources modestes
• La possibilité de bénéficier d''une aide de l''ADIL

8. Obligations jusqu''à la fin du bail

Paiement du loyer

Vous restez tenu(e) au paiement du loyer et des charges jusqu''à la fin du préavis, sauf libération anticipée (voir ci-après).

Libération anticipée

Vous êtes libre de quitter le logement avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous ne devrez le loyer et les charges que jusqu''à la date effective de restitution des clés et non jusqu''à la fin du préavis, conformément à l''article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Visites

Vous devez permettre les visites par les éventuels acquéreurs, dans les limites légales : deux heures maximum les jours ouvrables (article 4 c loi 89-462), et aux horaires que vous convenez avec le bailleur. Les visites ne peuvent avoir lieu les dimanches et jours fériés sauf accord.

État des lieux et restitution du dépôt

Un état des lieux de sortie contradictoire sera établi au moment de la restitution des clés. Le dépôt de garantie vous sera restitué dans les conditions de l''article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (1 ou 2 mois, majoration 10 %/mois au-delà).

9. Voies de recours du locataire

En cas de contestation, vous pouvez :

1. Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — procédure gratuite

2. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire

3. Contester le formalisme du congé (défaut de notice, prix imprécis, préavis insuffisant, absence de droit de préemption effectif)

4. Solliciter la protection du locataire âgé à ressources modestes

5. Obtenir des dommages-intérêts en cas de vente à un tiers sans respect du droit de préemption

Dans l''attente, je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et vous prie d''agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

[Nom, prénom]

Pièces jointes obligatoires :

• Notice d''information de l''arrêté du 13 décembre 2017 (OBLIGATOIRE sous peine de nullité)
• Dossier de Diagnostic Technique en cours de validité
• Extrait cadastral (facultatif)

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CONSEILS CAPITAUX POUR LE BAILLEUR :

1. FORMALISME STRICT : à peine de nullité, le congé doit comporter le prix exact, les conditions essentielles, le délai de préemption et la notice d''information.

2. Mode de notification : LRAR ou acte de commissaire de justice exclusivement.

3. Notice d''information : à télécharger sur service-public.fr ou ANIL.

4. Prix indiqué : net vendeur, clairement identifiable, sans ambiguïté sur les frais accessoires.

5. Conservation : garder l''accusé de réception ou l''exploit d''huissier.

6. Ne pas vendre en dessous du prix notifié à un tiers sans nouvelle notification au locataire (droit de repentir).

7. Vérifier la protection du locataire âgé à ressources modestes avant toute notification.

8. Consultation notariale fortement recommandée pour sécuriser la rédaction du congé.

9. Coordination avec l''agent immobilier éventuel pour respecter le droit de préemption.

10. Sanctions : un congé irrégulier peut être annulé et obliger le bailleur à reprendre le locataire.