Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de location

# La loi Climat et Résilience face aux passoires thermiques : un calendrier d'interdiction progressif

La transition énergétique s'accélère dans le secteur immobilier français avec l'application progressive des dispositions de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience. L'un de ses volets majeurs concerne la lutte contre les passoires thermiques, ces logements considérés comme les plus énergivores. L'objectif est de réduire significativement les émissions de gaz à effet de serre liées au parc immobilier, qui représente une part importante de la consommation d'énergie finale en France. Pour ce faire, la loi instaure un calendrier d'interdiction de location de ces biens, dont les critères sont définis par leur performance énergétique, évaluée via le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

L'essentiel à retenir

La loi Climat et Résilience impose une interdiction progressive de la location des passoires thermiques, selon leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Les étapes clés sont fixées pour 2023, 2025, 2028 et 2034, avec des seuils de consommation d'énergie de plus en plus stricts.

Les propriétaires de logements concernés doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer leur bien.

Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions, notamment la suspension des loyers et des amendes.

Pour toute situation particulière, il est conseillé de consulter un professionnel de l'immobilier ou un expert en rénovation.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique selon la loi ?

La définition d'une passoire thermique est directement liée à la classification énergétique attribuée lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce document, obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d'un bien immobilier, évalue la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. La méthode de calcul du DPE a été réformée et sa nouvelle version est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Conformément aux dispositions de la loi Climat et Résilience, un logement est considéré comme une passoire thermique s'il présente une étiquette F ou G sur l'échelle du DPE. Ces classes correspondent à une consommation d'énergie supérieure à 450 kWh/m²/an (pour la classe G) ou comprise entre 330 et 450 kWh/m²/an (pour la classe F), selon la méthode de calcul du DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Les logements classés A à E sont considérés comme performants et ne sont pas concernés par ces interdictions.

Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience met en place un calendrier d'interdiction de location des logements les plus énergivores, s'appliquant de manière progressive. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Les dates butoirs sont les suivantes :

Interdiction de location des logements classés G

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de logements classés G au DPE ne peuvent plus augmenter les loyers lors du renouvellement du bail, en cours de bail ou lors d'une nouvelle location. De plus, ces logements sont considérés comme indécents et leur mise en location est interdite si le locataire le demande. L'obligation de réaliser des travaux de rénovation pour sortir de cette classe G est fixée au 1er janvier 2025. À cette date, le logement devra atteindre une performance énergétique minimale correspondant à la classe E.

Interdiction de location des logements classés F

À partir du 1er janvier 2025, les logements classés F au DPE seront également soumis à des restrictions. Comme pour les classés G, il sera interdit d'augmenter les loyers. L'interdiction pure et simple de location pour ces biens interviendra plus tard, le 1er janvier 2028, sauf s'ils font l'objet de travaux de rénovation permettant d'atteindre au moins la classe E.

Interdiction progressive des logements classés E

Le calendrier se poursuit avec les logements classés E. À compter du 1er janvier 2028, les propriétaires de logements classés E ne pourront plus augmenter les loyers. L'interdiction de location interviendra le 1er janvier 2034, à condition que des travaux de rénovation aient été réalisés pour atteindre au moins la classe D. Cette mesure vise à encourager une amélioration progressive de la performance énergétique de l'ensemble du parc locatif.

Vers une interdiction totale des locations peu performantes

À terme, la loi vise une interdiction de location de tous les logements ne respectant pas un certain niveau de performance énergétique. Les logements classés D pourraient être concernés par des mesures similaires à partir de 2034, bien que le calendrier précis pour ces classes moins énergivores soit encore sujet à des précisions futures. L'objectif est d'assainir le parc locatif et de réduire l'impact environnemental du bâti, en ligne avec les engagements climatiques de la France.

Obligations et sanctions pour les propriétaires

Face à ce calendrier, les propriétaires de passoires thermiques ont des obligations précises. Ils doivent, en premier lieu, s'assurer que le DPE de leur logement est à jour et conforme à la réglementation en vigueur. Si leur bien est classé F ou G, ils doivent impérativement réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer sa performance. Le niveau de performance à atteindre dépend de la date butoir et de la classe initiale du logement. Par exemple, pour un logement classé G, il faut atteindre au minimum la classe E d'ici le 1er janvier 2025. Pour un logement classé F, il faut également atteindre la classe E d'ici le 1er janvier 2028.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions. La principale sanction est l'impossibilité d'augmenter le loyer, y compris lors de la révision annuelle ou du renouvellement du bail. Pour les logements les plus énergivores (classés G depuis 2023 et F à partir de 2025), le propriétaire peut être contraint par le locataire de réaliser les travaux nécessaires si le logement est jugé indécent. Dans les cas les plus extrêmes, le logement peut être considéré comme indécent, ouvrant droit à une réduction de loyer pour le locataire, voire à la suspension du paiement du loyer. Des amendes administratives sont également prévues, pouvant atteindre plusieurs centaines d'euros pour les bailleurs ne respectant pas leurs obligations en matière de DPE et de décence du logement. Il est donc crucial pour les propriétaires de se tenir informés des évolutions réglementaires et d'anticiper les travaux nécessaires. Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez consulter nos documents juridiques gratuits sur le sujet.

Les travaux de rénovation énergétique : quelles solutions ?

Pour sortir de la classification de passoire thermique, des travaux de rénovation énergétique sont indispensables. Ces travaux visent à améliorer l'isolation du logement, à optimiser le système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, et à réduire les ponts thermiques. Parmi les solutions les plus efficaces, on peut citer :

L'isolation thermique : des combles perdus ou aménagés, des murs par l'intérieur (ITI) ou par l'extérieur (ITE), des planchers bas.

Le remplacement des menuiseries : pose de fenêtres et portes-fenêtres à double ou triple vitrage performant, avec des cadres isolants.

L'amélioration du système de chauffage : installation de chaudières à condensation performantes, de pompes à chaleur (air-eau, air-air, géothermique), de systèmes de chauffage au bois labellisés Flamme Verte, ou encore le remplacement des radiateurs par des modèles plus efficaces.

La ventilation mécanique contrôlée (VMC) : installation d'une VMC simple flux hygroréglable ou d'une VMC double flux pour une meilleure gestion de l'air et de l'énergie, tout en assurant un renouvellement d'air suffisant.

L'isolation des réseaux de chaleur et d'eau chaude sanitaire.

Ces travaux peuvent représenter un investissement conséquent pour les propriétaires. Cependant, plusieurs dispositifs d'aide financière existent pour les accompagner. Le dispositif MaPrimeRénov', géré par l'Anah (Agence nationale de l'habitat), est le principal dispositif d'aide. Il permet de financer une partie des travaux en fonction des revenus du foyer et du type de travaux réalisés. D'autres aides, comme les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) proposés par les fournisseurs d'énergie, des aides locales, ou encore des prêts à taux avantageux (éco-prêt à taux zéro), peuvent également être mobilisées. Il est recommandé de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel qualifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour identifier les travaux les plus pertinents et optimiser le budget. Pour estimer le coût potentiel de ces travaux ou la valeur de votre bien avant rénovation, vous pouvez utiliser notre outil pour estimer son bien.

L'importance d'un DPE fiable et les recours possibles

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est la pierre angulaire de la classification des passoires thermiques et de l'application de la loi Climat et Résilience. Il est donc essentiel que ce diagnostic soit réalisé dans les règles de l'art par un professionnel certifié. La loi du 22 août 2021 a renforcé la fiabilité du DPE, en le rendant opposable aux tiers depuis le 1er juillet 2021. Cela signifie qu'un propriétaire peut être tenu responsable en cas de DPE erroné, et qu'un locataire ou un acquéreur peut se retourner contre lui s'il subit un préjudice du fait d'un diagnostic inexact. Si vous êtes propriétaire et que vous contestez la classification de votre logement, ou si vous êtes locataire et que vous estimez que le DPE ne reflète pas la réalité, il est possible d'engager des démarches. La première étape consiste à demander une explication ou une révision au diagnostiqueur initial, ou à faire appel à un autre professionnel certifié pour obtenir un second avis. En cas de désaccord persistant et si un préjudice est avéré, il peut être nécessaire de saisir la justice pour obtenir réparation. Pour comprendre les implications juridiques de ces diagnostics et de la loi, la consultation d'un professionnel du droit immobilier est fortement recommandée.

Conclusion : anticiper pour mieux louer

La loi Climat et Résilience impose un changement de paradigme pour les propriétaires de logements énergivores. Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques est désormais bien établi, et les échéances se rapprochent. Anticiper les travaux de rénovation énergétique n'est plus une option mais une nécessité pour continuer à louer son bien dans de bonnes conditions, tout en contribuant à la transition écologique. Il est conseillé de se renseigner sur les aides financières disponibles, de faire appel à des professionnels qualifiés pour réaliser les diagnostics et les travaux, et de consulter les ressources mises à disposition par les pouvoirs publics et les acteurs du secteur. Pour toute question spécifique à votre situation, n'hésitez pas à consulter un notaire, un agent immobilier ou un conseiller spécialisé en rénovation énergétique. Vous pouvez également trouver des informations utiles sur notre portail, notamment dans la section Actualités ou via nos annonces immobilières.

Cet article a été rédigé en s'appuyant sur les informations disponibles auprès de sources telles que le Ministère de la Transition Écologique, l'ADEME, et les textes législatifs publiés sur Legifrance.