LMNP ou location nue : quel régime choisir en 2026 ?

Entre LMNP ou location nue, le bon choix dépend de votre projet : la location meublée non professionnelle offre en général une fiscalité plus douce grâce à l'amortissement, mais impose un mobilier complet et une gestion plus suivie ; la location nue apporte des baux plus longs et la possibilité d'un déficit foncier. Les réformes de 2025 et de 2026 ont réduit l'écart entre les deux, ce qui justifie de refaire le calcul.

L'essentiel à retenir

• En location nue, les loyers sont des revenus fonciers (micro-foncier à 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de loyers, ou régime réel).
• En location meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC ou régime réel avec amortissement du bien et du mobilier).
• Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions.
• Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sont de 18,6 % sur les loyers meublés non professionnels, contre 17,2 % sur les revenus fonciers.
• Le bail nu dure au moins 3 ans pour un bailleur personne physique, le bail meublé au moins 1 an (9 mois pour un étudiant).

Quelles différences juridiques entre location nue et meublée ?

Quelle durée de bail et quel préavis ?

• Location nue : bail de 3 ans au minimum lorsque le bailleur est une personne physique (6 ans pour une personne morale). Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans certains cas. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, pour vendre, reprendre le logement pour l'habiter ou pour un motif légitime et sérieux, avec un préavis de 6 mois.
• Location meublée : bail de 1 an au minimum, ou 9 mois non renouvelables pour un étudiant. Le locataire peut partir avec un préavis d'un mois. Le bailleur donne congé à l'échéance, pour les mêmes motifs, avec un préavis de 3 mois. Le bail mobilité, de 1 à 10 mois, est réservé à certains publics (formation, stage, mission temporaire, mutation).

Quel dépôt de garantie ?

Un mois de loyer hors charges en location nue, deux mois en location meublée.

Qu'est-ce qu'un logement meublé au sens de la loi ?

Un logement meublé doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. À défaut, le bail peut être requalifié en location nue, avec les règles de durée correspondantes.

Comment sont imposés les loyers en location nue ?

• Micro-foncier : si les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué.
• Régime réel : obligatoire au-delà, ou sur option pour trois ans. On déduit les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion).

Le régime réel permet de constater un déficit foncier : la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt réduit le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027. Le bien n'est en revanche pas amortissable dans le régime de droit commun.

Nouveauté importante : la loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé qui permet, sous conditions (type de logement, travaux pour l'ancien, engagement de location, plafonds de loyer), d'amortir une partie du prix d'un logement loué nu à titre de résidence principale. Ses modalités précises sont à vérifier dans les textes d'application avant de les intégrer à un calcul.

Comment sont imposés les loyers en LMNP ?

Le loueur en meublé non professionnel déclare ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le micro-BIC

Un abattement forfaitaire est appliqué aux recettes, en fonction du type de location. Pour la location meublée de longue durée, il est de 50 %, dans la limite d'un plafond de recettes. Depuis la loi du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », les meublés de tourisme non classés ne bénéficient plus que d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, tandis que les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes bénéficient d'un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes.

Le régime réel

Le loueur déduit ses charges réelles et pratique un amortissement comptable du bâti (le terrain n'est pas amortissable), des travaux et du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit : la fraction non utilisée se reporte sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité. C'est ce mécanisme qui permet souvent de réduire fortement, voire d'annuler pendant plusieurs années, l'impôt sur les loyers meublés. Le recours à un expert-comptable est fréquent, compte tenu des obligations déclaratives.

Que change la réforme de la plus-value ?

Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière : ils diminuent le prix d'acquisition retenu, donc augmentent la plus-value imposable. Les résidences services pour étudiants, seniors ou personnes âgées et handicapées sont exclues de cette réintégration. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).

Quand devient-on loueur professionnel ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il entraîne l'assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants et un régime de plus-value professionnelle. Le passage d'un statut à l'autre doit être anticipé.

Quels prélèvements sociaux en 2026 ?

Les revenus fonciers de la location nue restent soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée sur certains revenus du patrimoine, portant à 18,6 % le taux global applicable aux loyers de location meublée non professionnelle. L'impact réel dépend du régime : il est faible lorsque l'amortissement neutralise le bénéfice, plus sensible au micro-BIC.

LMNP ou location nue : comment comparer ?

Au-delà de la fiscalité, plusieurs questions pratiques comptent :

1. Le public visé : étudiants et salariés en mobilité recherchent plutôt du meublé ; les familles, plutôt de la location nue.
2. Le temps de gestion : le meublé implique plus d'entrées et de sorties, d'états des lieux et d'entretien du mobilier.
3. Le loyer : un loyer meublé est souvent plus élevé, mais l'encadrement des loyers, là où il s'applique, concerne les deux formules.
4. L'horizon de détention : la réintégration des amortissements change l'équation pour qui envisage de revendre.
5. Le changement de régime : passer d'une location nue à une location meublée ne peut se faire qu'à l'échéance du bail ou après le départ du locataire.

Pour estimer un loyer réaliste, comparez les annonces de location du quartier, et utilisez notre simulateur pour mesurer l'effort de financement. Le lexique précise les termes techniques utilisés ici.

Conclusion

Choisir entre LMNP ou location nue suppose de comparer, pour un bien donné, le rendement net de fiscalité sur toute la durée de détention, revente comprise. Le meublé garde souvent un avantage fiscal pendant la location, mais la réforme des plus-values et la hausse des prélèvements sociaux l'ont réduit, tandis que la location nue gagne un nouveau régime d'amortissement sous conditions. Un calcul personnalisé reste indispensable.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste ou notaire) adapté à votre situation.