Compromis ou promesse de vente : les différences clés

Compromis ou promesse de vente : dans les deux cas, il s'agit d'un avant-contrat qui précède l'acte authentique chez le notaire, mais le compromis engage à la fois le vendeur et l'acheteur, alors que la promesse unilatérale n'engage fermement que le vendeur. Le choix entre les deux change la nature de votre engagement, le sort des sommes versées et les conséquences d'un retrait.

L'essentiel à retenir

• Le compromis (promesse synallagmatique) lie le vendeur et l'acquéreur : l'article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord réciproque sur la chose et sur le prix.
• La promesse unilatérale engage le vendeur seul ; l'acquéreur dispose d'une option qu'il lève ou non pendant un délai fixé (article 1124 du Code civil).
• L'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation), quel que soit l'avant-contrat signé.
• Les conditions suspensives, en particulier celle d'obtention du prêt, permettent de sortir de l'engagement sans pénalité si l'événement prévu ne se réalise pas.
• Une promesse unilatérale consentie par un particulier doit être signée devant notaire ou enregistrée auprès de l'administration fiscale dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil).

Compromis ou promesse de vente : quelle est la différence juridique ?

La différence tient à qui s'engage. Dans un compromis, les deux parties promettent : le vendeur de vendre, l'acquéreur d'acheter, au prix et aux conditions convenus. Le Code civil considère qu'un tel accord vaut déjà vente ; l'acte authentique viendra seulement le constater et opérer les formalités de publicité foncière. Si l'une des parties refuse ensuite de signer sans motif prévu au contrat, l'autre peut, selon les cas, demander l'exécution forcée de la vente en justice ou des dommages et intérêts.

Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur (le « promettant ») est engagé. Il réserve son bien à un bénéficiaire, à un prix déterminé, pendant une durée fixée. Le bénéficiaire n'a pas l'obligation d'acheter : il dispose d'une option. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, l'article 1124 du Code civil précise que la révocation de la promesse par le promettant pendant le délai d'option n'empêche pas la formation du contrat : le vendeur ne peut donc plus se dédire unilatéralement.

Quelle forme doit prendre chaque avant-contrat ?

Le compromis peut être signé sous seing privé (entre particuliers ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier) ou devant notaire. La promesse unilatérale, lorsqu'elle porte sur un immeuble et qu'elle est consentie par une personne physique, doit être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours suivant son acceptation par le bénéficiaire ; à défaut, elle est nulle (article 1589-2 du Code civil). En pratique, beaucoup de promesses unilatérales sont donc reçues par un notaire.

Quelles sommes l'acquéreur verse-t-il à la signature ?

Les termes sont souvent confondus, alors qu'ils ne recouvrent pas la même réalité :

• dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire verse habituellement une indemnité d'immobilisation, qui rémunère le fait que le vendeur retire son bien du marché. S'il achète, elle s'impute sur le prix ; s'il renonce à l'option hors cas prévus (rétractation légale, condition suspensive non réalisée), le vendeur la conserve ;
• dans un compromis, l'acquéreur verse en général un dépôt de garantie, conservé par un tiers (souvent le notaire ou l'agent immobilier) jusqu'à l'acte. Son montant est librement fixé par les parties.

La loi encadre ces versements pendant le délai de rétractation. Selon l'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation, aucune somme ne peut être versée par l'acquéreur avant l'expiration de ce délai, sauf lorsque l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un professionnel habilité disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, la somme est restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Comment fonctionne le délai de rétractation de 10 jours ?

L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation un délai de dix jours pour revenir sur son engagement, sans motif et sans pénalité. Ce droit s'applique au compromis comme à la promesse unilatérale, et également aux contrats de vente d'immeuble à construire (vente en l'état futur d'achèvement).

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'acte à l'acquéreur, ou du lendemain de sa remise en main propre lorsque l'acte a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel habilité. La rétractation se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun délai de rétractation légal. Une fois le compromis signé, il est engagé.

Que se passe-t-il si des documents manquent ?

Pour un lot de copropriété, l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à l'avant-contrat, ou de remettre à l'acquéreur, une série de documents (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges, fiche synthétique, etc.). Lorsque ces documents ne sont pas remis au plus tard à la signature, le délai de rétractation ne court qu'à partir du lendemain de leur communication. Le dossier de diagnostic technique (article L271-4 du même code) doit également être annexé.

Quelles conditions suspensives prévoir dans un compromis ou une promesse de vente ?

Une condition suspensive fait dépendre la vente d'un événement futur et incertain (article 1304 du Code civil). Si l'événement ne se produit pas dans le délai prévu, l'avant-contrat devient caduc et les sommes versées sont restituées. Les plus fréquentes sont :

• l'obtention du prêt : imposée par le Code de la consommation lorsque l'achat est financé par un crédit. Sa durée de validité ne peut être inférieure à un mois (article L313-41). Si l'acquéreur déclare acheter sans recourir à un prêt, il doit l'indiquer par une mention manuscrite ;
• la purge du droit de préemption : la commune ou une autre personne publique peut être prioritaire pour acheter le bien ; le notaire envoie une déclaration d'intention d'aliéner ;
• l'absence de servitude ou de charge grave révélée par l'état hypothécaire ou les documents d'urbanisme ;
• l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation d'urbanisme lorsque le projet de l'acquéreur en dépend ;
• la vente d'un autre bien de l'acquéreur, si les parties l'acceptent.

Peut-on « faire jouer » une condition suspensive à sa guise ?

Non. L'acquéreur doit accomplir loyalement les démarches nécessaires. L'article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Concrètement, l'acquéreur qui ne dépose pas de demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans l'avant-contrat (montant, durée, taux maximal) risque de perdre la protection de la clause. Il est donc utile de conserver les preuves de dépôt des demandes et les éventuels refus écrits des banques.

Compromis ou promesse de vente : lequel choisir ?

Il n'existe pas de réponse unique : le choix dépend de la situation des parties et de l'usage local. Quelques repères :

• le compromis convient lorsque les deux parties sont décidées et souhaitent un engagement réciproque immédiat. Il est fréquemment proposé lors des ventes conduites par un agent immobilier ;
• la promesse unilatérale laisse à l'acquéreur une liberté plus grande jusqu'à la levée d'option, en échange d'une indemnité d'immobilisation. Elle est souvent utilisée lorsque le vendeur veut obtenir une contrepartie au retrait de son bien du marché ;
• dans les deux cas, la rédaction des clauses (délais, conditions suspensives, sort des sommes versées, clause pénale éventuelle) compte davantage que l'intitulé du document.

Avant de signer, il est utile de relire la description du bien, sa surface, les diagnostics annexés et le calendrier prévu jusqu'à l'acte authentique. Le lexique immobilier d'icitoo rappelle la définition des principaux termes, et nos guides détaillent les autres étapes de l'achat.

Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et l'acte authentique ?

Après la signature, le notaire rassemble les pièces nécessaires : titre de propriété du vendeur, état hypothécaire, documents d'urbanisme, réponse de la commune sur le droit de préemption, et, pour une copropriété, état daté fourni par le syndic. L'acquéreur, de son côté, finalise son financement : l'offre de prêt ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de dix jours suivant sa réception (article L313-34 du Code de la consommation).

Lorsque toutes les conditions sont réunies, la vente est réitérée par acte authentique. Le solde du prix et les frais sont réglés par l'intermédiaire du notaire, qui procède ensuite à la publication de la vente au service de la publicité foncière. Si vous préparez un financement, le simulateur d'icitoo vous aide à estimer vos mensualités avant de vous engager.

Quels réflexes adopter avant de signer ?

• Lire l'intégralité du projet d'avant-contrat avant le jour de la signature, et pas seulement sur place.
• Vérifier que les caractéristiques du prêt inscrites dans la condition suspensive correspondent à votre projet réel.
• Contrôler la liste des diagnostics et documents annexés, ainsi que leur date.
• Faire préciser par écrit qui conserve les sommes versées et dans quels cas elles sont restituées.
• Noter la date de première présentation de la lettre recommandée pour calculer précisément le délai de rétractation.

Conclusion

Compromis ou promesse de vente : le compromis crée un engagement réciproque immédiat, la promesse unilatérale réserve le bien à l'acquéreur qui garde une option. Dans les deux cas, l'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours et peut être protégé par des conditions suspensives bien rédigées. La qualité de la rédaction et la vérification des pièces annexées restent les meilleures garanties d'une vente sereine.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil d'un professionnel (notaire, avocat) adapté à votre situation.